3580万科标杆美国帕尔特（Pulte）持续成功的启发.docVIP

万科标杆美国帕尔特（Pulte）持续成功的启发 提示：帕尔特认为公司的持续成功来源于： ——细分扩张市场； ——运营的完美； ——人力资源发展； ——财务纪律； ——提高在产品质量和顾客满意度方面的领先地位。 帕尔特是美国最大的房地产开发商，在美国的市场占有率约为4%，而且是在所有主流市场提供产品的公司。2005年公司实现销售收入为146.95亿美元，净利润达到14.92亿美元。公司的业务遍及美国27个州54个城市，2005年售房456.30万套，员工人数达到13,400人。 从2000年至2005年，帕尔特的收入年均复合增长28.18%，净利润年均增长51.24%，公司的加权平均净资产收益率从16.58%增长到28.91%。从2000年年末到2005年年末，帕尔特的股价上涨了279.69%。 《证券市场周刊》研究发现，帕尔特在经营中存在不少闪光点，其中有一些已经为业界所知，而有一些却还未被注意。 坚持专业化 帕尔特坚持专业化经营，非但不涉足房地产以外的行业，而且不持有租赁物业。在公司的业务分部信息中，我们只能看到房地产开发（Homebuilding）和金融服务（Financial Services）两项业务，其中金融服务业务2005年的收入只有1.61亿美元，仅占公司收入的1.10%；税前利润7059万美元，仅占2.98%。 帕尔特的抵押银行主要但不限于向公司国内的顾客提供抵押贷款，同时也出售这样的贷款和服务。根据业务占公司收入和利润的比例我们可以断定，帕尔特的金融服务部门与美国通用、福特等公司不同，其主要目的并不是牟利，而是为了帮助顾客更方便地购房。这个判断也得到公司对待金融服务业务风险态度的支持。帕尔特通过自有资金和借款向顾客提供贷款，随后，公司将这样的抵押贷款和抵押支持的有价证券出售给外部投资者。帕尔特认为，这样做可以减少抵押贷款带来的风险，因此通常公司持有这样的服务权利不超过4个月。 抵押贷款业务存在利率风险，对此帕尔特的应对手段一是通过浮息借款取得放贷资金，二是利用衍生金融工具进行套期保值。与国内一些公司名为进行套期保值，实为进行投机交易不同，帕尔特声明不使用任何衍生金融工具用于交易目的。 抵押贷款行业在美国是一个高度竞争的行业，帕尔特在此并不恋战无疑是高明的。与此相反，在房地产开发领域，公司却希望做到尽善尽美。 变革精神 帕尔特认为公司的持续成功来源于一系列的“首创（initiatives）”： 细分扩张市场； 运营的完美； 人力资源发展； 财务纪律； 提高在产品质量和顾客满意度方面的领先地位。 尽管认为以上因素都非常重要，在2004年年报中帕尔特详细谈了对“运营完美（Operational excellence）”的看法，为什么呢？“如果我们能够把这些成本（国内房地产开发业务中原材料和劳动力成本）仅仅减少3%，我们就可以节省1.58亿美元或者说每股0.75美元。这是一个巨大的数字，但是如果我们还像以往那样做同样的事情，我们就无法达到这个目的。我们必须改善我们的流程，而且，简化我们的生意。” 尽管帕尔特在产品质量和顾客满意度上已经领先，公司的营销能力也极其突出，但是公司仍不满足，还在追求通过强化运营管理以减少成本。在房子不愁卖的今天，国内的开发商又有几家能够居安思危，下大力气改善流程降低成本呢？ 土地：核心竞争力与财务纪律 帕尔特对土地的态度是值得国内房地产行业深思的。 一方面，帕尔特将取得土地提高到了战略高度，“当我们控制了土地，我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建，并且置竞争对手于劣势。”帕尔特在2004年年报中这样解释它的土地战略，“在过去3年中我们建造房屋只使用了100,000块土地。与此同时，我们却投入足够的资本来控制302,000块土地。为什么会有这么大的差距？成长。我们的计划要求我们在未来几年中显著增加提供的房屋数，而土地是关键的原材料，没有它我们无法运营。为了抓住任何成长机会，我们手头上必须有土地。” 帕尔特认为可利用的土地作为关键资源会变得越来越稀少，大量取得土地的长期战略是正确的。 帕尔特上述对土地的认识会得到很多人的认同，然而如果仅限于此，那么尽可能多地拿到土地就会成为企业的必然选择，一些人会按土地储备数量对房地产行业上市公司进行排序，似乎土地储备越多公司就越有价值。果真如此么？帕尔特话锋一转，“如果我们错了怎么办？”这才是难能可贵的，尽管我们看到美国的房价指数近年来还没有像样的调整，但是公司已经在未雨绸缪了。面对可能的风险，帕尔特有如下两条对策。 ——首先是获取土地储备时并非全部拥有，一部分土地是通过期权来加以控制。2004年，帕尔特通过期权的方式控制