土地,如何储备--土地储备库内涵、储备方式及问题评析.pdf

2005．2 观察与思考 0bservation 土地，如何储备 ——土地储备库内涵、储备方式及问题评析 口济南市土地储备交易中心张波 土地储备库和土地储备方式是土地储备制度的重要组成 要依靠征用方式取得，是土地储备的一种重要方式。 部分，本文就土地储备库的内涵、构建及土地储备方式的合理 2．收回方式。按照现行的有关法规，以出让方式取得国有 选择进行探讨，分析了目前土地储备存在的问题及对策，以期 土地使用权，期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土 对深入推广和规范土地储备工作及信息化建设有所帮助。 地、闲置土地、被依法没收土地使用权的土地可以收回后入 库。从实际工作中看，虽然法律规定明确，但真正被直接收回 土地储备库的内涵 土地使用权的土地很少，一般采取有偿收回划拨土地为主的 方式操作。 土地储备库不能简单理解为储存土地的“仓库”，土地和 3．直接货币收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能 一般意义上的货物有着本质的区别，土地所有权和使用权的 源、电力等基础设施用地以及区位条件好、升值潜力大、市场 分离使得人们在发生买、卖等土地市场行为时，与其他货物的 需求旺盛的地块使用货币直接收购。直接货币收购土地资金 处置方式不同，而且政府高度垄断土地一级市场，所以土地市 占有量大，一次性成本高，但是土地储备期短，土地周转快，是 场行为只能在“土地收购储备”、“招标拍卖挂牌”等一系列制 目前各地主要的土地储备方式。 度的约束下进行，不可能像其他货物一样来随意处置土地使 4．预约收购。企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬 用权。从这个意义上说土地像现实生活中的“货币”，真正意义 迁地块、老城区成片改造地块等实行预约收购。在签订收购合 上的所有权在于国家，它在生活中的流通仅仅是“使用权”的 同后，向原土地使用权人预付适量定金，其土地进入土地储备 流通，人们不能随意买卖、销毁货币。所以“土地储备库”名称 库，供地后，土地收益在扣除上交国家税费后，由原土地使用 上是“库”，而本质上应当是“土地银行”，它应该是一个运作体 权人与政府按约定的比例分成。这既减轻了土地收购储备资 系：它的所有者即政府，具体运作者为代表政府有权参与土地 金的压力，又满足了原土地使用权人对土地增值的期望，应是 收购储备、招标拍卖挂牌等土地市场运作的相关机构，遵循的 着重推行的土地储备方式。 规则为国家相关的法律法规及各种规章制度，它的服务对象 但是预约收购也有缺点，由于被收购土地的单位特别是 为广大有转让、购买等土地市场行为或意向的客户，运作的对 企业困难、破产，急需回收资金，经济状况较好的单位同样希 象即所储备土地的使用权，运作的目的为“土地的保值增值和 望尽早回收资金，实行起来困难。 合理利用”。 5．定向委托收购。特殊的公益性用地，且时序要求急、配 套要求高、涉及面积大的地块，如道路工程用地，可以采取定 土地储备方式及合理选择 向委托某一单位的办法实施收购，但必须在土地储备机构的 指导、监督及政策法规的约束下规范运作。 土地储备库建成后，凡是政府储备的土地必须入库，以统 6．土地置换。对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土 一管理、统一整理、统一供地。土地的储备在具体运作上要结 地置换的办法收购储备，用土地储备库中的土地换取地段好、 合实际情况灵活运用以下几