土地储备制度服务中小城市建设发展浅析.pdf

土地储备制度服务中小城市建设发展浅析 土地储备制度服务中小城市建设发展浅析 土土地地储储备备制制度度服服务务中中小小城城市市建建设设发发展展浅浅析析 夏正亚 夏正亚 夏夏正正亚亚 （ 连云港市国有土地储备中心连云分中心 ） （ 连云港市国有土地储备中心连云分中心 ） （（ 连连云云港港市市国国有有土土地地储储备备中中心心连连云云分分中中心心 ）） 摘要： 摘要： 摘摘要要：：文章对当前中小城市土地储备制度现存的主要问题进行了详细分析，在 此基础上从进一步明确中小城市土地储备机构定位，理顺体制，强化协作、不 断拓展资金来源渠道，积极创新土地融资方式方法、规范完善土地补偿标准制 度，科学界定明确的补偿标准、科学规划，更好的适应中小城市土地制度现实 需要等四个方面提出了相应的对策，以使土地储备制度更好的服务中小城市发 展。 关键词： 关键词： 关关键键词词：：土地储备制度，中小城市，建设发展 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号： 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号： 中中图图分分类类号号：：FF229911..11 文文献献标标识识码码：：AA 文文章章编编号号：： 一、当前中小城市土地储备制度现存的主要问题 一、当前中小城市土地储备制度现存的主要问题 一一、、当当前前中中小小城城市市土土地地储储备备制制度度现现存存的的主主要要问问题题 第一，当前中小城市土地储备管理机构定位存在一定的不合理状况。当前 我国中小城市土地储备机构还欠缺一定的自主性和灵活性，往往将土地储备机 构视为政府的一个工作部门，受行政干预性比较强。很多中小城市政府往往以 行政命令式的方式对土地储备管理机构进行干预，不利于中小城市土地储备管 理机构进行独立、自主的按照土地储备规律进行土地市场管理。最近几年政府 加大了招商引资的力度，但是政府往往以土地指令性优惠政策作为吸引客商的 重要砝码，低于市场甚至是以无偿使用的方式向投资商提供土地。中小城市土 地储备管理机构自身定位上存在的这些不合理现象不利于土地的市场化运作， 对土地公平交易带来一定的危害。 第二，土地资金在来源渠道上比较单一，且存在较高的风险。对于中小城 市而言，土地资金来源渠道单一且存在较高的风险，是当前中小城市土地储备 制度阻碍城市建设发展的一个重要因素。当前中小城市土地资金来源不外乎以 下几种途径：一是通过政府的专项拨款；二是通过土地储备获得的土地收益； 三是通过银行等金融机构的融资或贷款。以上三种资金来源渠道所占的比例也 不协调，其中银行贷款所占比例最大。由于土地储备自身具有较强的周期性， 其资产价值也比较高，由此会使得土地储备贷款的数额比较大、期限比较长， 这也为土地资金的管理带来一定的风险。 第三，在土地补偿标准上还有待于进一步完善。伴随着城市化进程和工业 化的加快，土地使用数量呈现逐年上升的趋势，其土地补偿金额数量也随之上 涨，牵涉到的利益主体也逐步复杂。很多中小城市在土地补偿工作的实际操作 环节，还存在诸多不合理的地方，例如土地储备机构补偿标准不统一等，并且 在土地补偿过程中缺少必要的监督与管理机制，违规操作、人为压低地价、降 低补偿标准等问题时有发生。 第四，中小城市规划不能很好的满足土地储备制度的发展要求。尽管一些 城市进行了总体规划，但是一些地方的城市规划欠缺详尽的市区分区，无疑为 土地储备工作带来诸多挑战。由于城市缺乏明确的规划，使得土地储备工作中 在征购、回收、安置等环节的成本过高，增加的贷款利息负担。 二、 发挥城市土地储备制度在服务中小城市建设发展的具体对策 二、 发挥城市土地储备制度在服务中小城市建设发展的具体对策 二二、、 发发挥挥城城市市土土地地储储备备制制度度在在服服务务中中小小城城市市建建设设发发展展的的具具体体对对策策 第一，进一步明确中小城市土地储备机构定位，理顺体制，强化协作。明 确土地储备机构定位、理顺机