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土地储备融资创新模式的分析.pdf

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土地储备融资创新模式的分析.pdf

公共管理I 土地储备融资创新模式的分析 韩谨遥 国开吉林投资有限公司 1 32000 摘要:土地储备制度是用地制度的一种创新,是为适应市场经济发展需要和为解决当前城市土地使用制度改革过程中 的诸多问题而产生。国有土地的储备制度,实际上是市场经济条件下对土地价值的再认识,最终是土地所有权人利益 要求的体现。对于土地储备及融资运行机制,笔者在理论认识和实际工作中都做了大量的准备工作,首先本文从现阶 段我国土地储备融资的现状做了简要分析,最后对土地储备融资模式的创新从几个方面做了详细阐述。 关键词:土地储备融资;创新模式 一.现阶段我国土地储备.融资的现状分析 运转,五是行政性,属行政划拨行为,是政府的公共财政行为, (一)财政拨款 必须根据公共财政管理法律发挥进行。 财政拨款属于一种政府行为,是指政府为公共事业或自身 (二)银行贷款 财政需要,以公共财政直接划拨的方式,支持城市土地储备制 银行贷款是指土地储备主体向银行等金融机构通过抵押 度顺利运行,同时为能有效调控城市土地市场为目的而采取的 贷款的方式融资,是目前最主要的筹资模式,在土地储备中发 措施。具有以下特点:一是无偿性,是指征服通过无偿拨款方 挥了重要的作用。该模式具有以下特点:一是有偿性,银行贷 式支持土地储备中心,以使其能够顺利地进行土地征购与储备 款是土地储备中心以债务人的身份向银行借款,此时的银行是 工作,相对于土地储备主体而言,它是征服的一种无偿划拨行 债权人,也是一种追求利润最大化的企业,土地储备机构必须 为,无需归还;二是无风险型,财政拨款是一种既不用归还本 按期还款付息,二是风险高,土地市场具有一定的波动性,地价 金,也无需承担利息的融资模式,没有财务风险;三是不确定 会随市场的波动而变化,所以在某些情况下,有可能会发生不 性,财政拨款取决于征服的财政收入情况,由于每年的财政收 能按时还贷的状况,严重时还可能会引发财务危机t三是民事 入带有不确定性,再加上其他用途与其进行竞争,政府决策层 行为,双方是平等的债权债务关系,根据民事法律法规行使权 对土地储备机构的拨款受诸多因素的影响,拨款的数量带有很 和履行义务;四是方式灵活,由于我国银行种类多,且分布广, 大的不确定性,四是有限性,由于受到地方政府的财力限制,能 贷款类型、期限也是多种多样的,与其他形式相比银行贷款方 分配给土地储备中心的财政拨款数量相较于实际资金需求量 式比较方便、灵活。依贷款性质,分为项目贷款和流动资金贷 是及其有限的,靠有限的财政拨款,难以维持土地储备机制的 款,项目贷款,和流动资金贷款,项目贷款:商业银行对具体地 度各种间歇资金,服务政府中心工作,提高财政资金的综合 部门发生信贷关系、发放优质贷款,但限于国家相关政策对 使用效益。二是充分发挥财政资金“四两拨千金”的引子作 政府部门融资的限制和抵、质押物等原因往往难于最终实 用,带动社会民间投资。 现。另一方面,区属各级政府部门拥有大量有价值但权属分 散的资产,难以为外部融资提供担保。可以考虑将区属各级 二、针对钢城区现行财政投融资体制的现状。应从以 机关办公用房等非经营性资产打包组合在一起,成立一家隶 下几方面寻求财政投融资体制的完善 属于区财政局的资产经营公司,将公共资产作为抵押物向银 1.要树立“经营城市”的理念,用市场机制对城镇的有 行贷款,筹措建设资金。 形资本和无形资本进行优化配置,以提高其使用效益,政府还 5.充分发挥非国有经济的潜在优势,研究完善市场准入 要树立良好的信用形象。投融资机制创新的最大潜力是促进 机制。积极探索BOT、TOT等投资方式,形成多种投资主 社会储蓄向投资转化。民间资金要成为城市建设的主力,关 体、多种投资方式的多元化投资格局。 键是看投资的回报率

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