城市土地收购储备管理的策略.pdf

城市土地收购储备管理的策略 林 宏 （广西地产（集团）有限公司，广西南宁，530022） 摘 要：城市土地收购储备是国家宏观调控土地资源，实现土地资源优化配 置的有效手段。本文主要分析了城市土地收购储备的意义，论述了当前城市土地 收储出现的问题，并提出了城市土地收购储备管理的对策，希望能为土地规范管 理提供一定的参考。 关键词：城市；土地；收购；储备；管理 中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号： 随着我国城市化进程的加快，城市人口数量日益激增，土地人均占有率自然 减少，这就导致城市土地供给与需求之间的矛盾越来越突出，土地问题日益受到 社会的关注。要优化配置有限的土地资源就要科学调控，不断完善城市土地收购 储备管理。当前，城市土地因为受到计划经济体制的影响，出现了一些普遍的问 题，使得国家土地大量流失，这一系列因素就决定了必须强化城市土地收购储备 管理对策。 一、城市土地收购储备的意义与作用 城市土地收购储备制度是基于城市发展新理念应运而生的一种新兴的城市 土地管理制度。 事实证明，实施城市土地收购储备制度意义十分重大：能更好的让政府在土 地市场中发挥资源配置和宏观调控的作用；能有效的优化土地供应手段；改善房 地产市场的投资环境；对土地资源的集约利用十分有利；有助于经济的可持续发 展；让城市放眼长远利益，科学的规划总体布局；使得改制后的国有企业所使用 的国有土地资产转为现金成为事实；使得土地资产可以被有效盘活，增加国土资 产值，从根本上遏制国土资产的流失和腐败的发生。 城市土地收购储备实现了科学的管理，将会美化城市形象，使得投资环境得 到改善，甚至有利于国民经济的发展。 二、当前城市土地收储出现的普遍问题 首先，在土地收储资金的实际运营上，政府往往侧重出让土地使用权后如何 有效回拢收益，而并未将土地收储前期阶段的资金投入提上日程。很多地方政府， 在运营土地收购储备资金时遇到了很多阻力。一些地方虽然规定由财政局直接拨 款或向银行贷款解决土地收储资金运营问题，但实际操作时却困难重重。因为实 际进行时，财政部门拨款成问题，想跟金融机构融资却没有自己独立的账户。如 此一来，很难融通资金，难以实现土地收储时的有效储备。 其次，就是土地收储部门之间没能相互协调好，不能达成共识。因为进行土 地收储时会牵涉到很多方面，这就需要各部门密切配合，但实际上城建规划与司 法部门协调性有所欠缺，严重影响到土地收购储备。主要表现为：城建规划部门 目光不够长远，稳定性有所欠缺，无形中就增加了土地收储的风险；而已进入土 地收购储备程序的土地，却由于原土地使用权人陷入债权债务纠纷，不得不依靠 司法部门的介入来解决土地资产归属问题，这就使得已进行的土地储备前期工作 失效，甚至为了偿还企业债务，法院代扣并截留了土地补偿费，导致原土地使用 权人到期后不交付土地，让政府土地储备出现困难。 还有，在实际的土地收储中，人们往往规避土地收购储备，他们将本该收购 储备的土地转手，导致国家流失大量土地资产收益。例如，很多工矿企事业单位 因为面临搬迁、懈散、撤销、破产或者产业结构调整等问题，不得不调整原划拨 的国有土地，以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发。不具备转让条件的 土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的围有土地，根据相关规定，本应纳入土地 收购储备，但土地使用权人却拒绝收购，在不办理任何土地相关手续的情况下， 买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行 着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失。 再有，工作人员的素质不高，不能实现有效的管理。在当前监督机制还不完 善的条件下，一些工作人员玩忽职守、滥用职权，甚至不惜违法违纪，偶有贪污 受贿事件发生。在实际土地收储中，工作人员为了追求经济效益，没有严格要求 土地报批程序，使得一些人有空子可钻，进行违规操作。再者，因为土地储备工 作人员行政意识浓，服务意识差，管理意识浓，市场意识差，传统观念浓，应变 能力差，使得土地储备工作难上添难。 三、土地收购储备管理对策 （一）规范土地收购储备资金的运营 根据实际和相关规范可知，土地收购储备的资金主要来源于以下几种渠 道:(1)财政贷款。在初始阶段，城市土地储备组织建立储备基金完全可以依赖银 行贷款。(2)政府拨款。政府部门可从财政支出中划