城市规划与土地储备问题研究.pdf

◇能源科技◇ 科技_向导 2014年05期 城市规划与土地储备问题研究 陈海英 (梅河口市国土资源局吉林梅河口 135000) 【摘要】城市规划与土地储备可以使土地由经营性储备转向经营性与公益性土地储备相结合的模式。在新城区的建设中。用城市规划指 导储备土地，可以实现新区城市功能的完整。在旧城区改造、城中村改造过程中，用城市规划指导储备土地可以调整城市的功能格局，弥补城市 功能的不完善。实现城市发展利益的最大化。本文分析了城市规划与土地储备的相关问题。 【关键词】城市规划；土地储备；土地资源 1．城市规划与土地储备的关系 会经济可持续发展。从土地利用的角度出发．城市规划应服从于土地 城市规划与城市土地储备既存在同一性．又存在差异性。城市规 利用总体规划对城市建设用地规模布局的安排。新的土地管理法中规 划为了节约和合理利用土地和空间资源．保证城市土地合理利用和开 定．城市总体规划不得突破土地利用总体规划确定的建设用地规模． 发。土地储备能够在土地供应过量或缺乏时调节土地市场．为城市建 这表明土地利用总体规划批准后．其刚性大于城市总体规划．城市规 设筹集资金，保证城市规划和土地利用总体规划的实施。因此，两者内 划在用地规模上须服从土地利用总体规划。 涵虽然不同，但在节约利用土地资源等方面是相辅相成的。同时，城市 3．2发挥城市规划的“龙头”作用 规划与城市土地储备在侧重点方面又存在差异。城市规划侧重于宏观 城市规划是城市发展建设的“龙头”．政府通过城市规划来指导城 地分析城市的发展条件，长远期兼顾发展，使经济效益、社会效益和环 市开发。在各级政府争相追逐土地储备收益最大化的情况下，城市规 境效益达到统一，也没有明确的人格化代表。城市土地储备侧重于微 划不仅需要对用地进行科学合理的布局．还要对商业开发和公共开发 观的考虑．注重短期的效果和所创造的经济效益．服务对象有明确的 的时序进行引导和控制。规划管理部门应该对与土地储备相关密切的 人格化代表。城市规划与城市土地储备之间联系密切。城市规划对土 公共开发项目加以明确．在土地储备前期指导公共开发项目建设。城 地储备具有指导和控制的作用．而土地储备对城市规划的发展、整合 市用地分类不断完善．为了使土地储备和拍卖政策与土地使用性质的 城市用地布局、聚集城市建设资金又有一定的促进作用。 管理相适应．应结合城市的规划管理实践．把土地的使用功能作为土 2．城市规划与土地储备存在的问题 地分类的主导因素，同时考虑用地的使用目的、所有权属、出让方式等 2．1城市规划弹性不足 相关因素．并与相关标准和分类相衔接。在这方面，深圳市走在了其他 控制性详细规划往往只重视城市形态．缺乏整体性分析和对该地 城市的前列．取得了一定的成果。深圳市根据规划编制、地政管理、规 区经济价值的策划．使得控制性详细规划中确定的各项指标要求与实 划管理和规划研究的各个环节．充分考虑城市用地分类不同深度的要 际具备近期储备或拍卖条件的地块存在矛盾．影响整个地区的土地拍 求，制定了《城市用地分类与标准》。该分类标准确定了大类、中类和小 卖和改造。同时，控制性详细规划的用地分类划分到小类，小类对用地 类的三级用地分类体系．基本满足了城市规划管理工作中对不同深度 性质的规定太细．而土地拍卖的市场化要求土地性质有很强的兼容 用地类型的要求。规划编制方式的转变。中国城市规划设计研究院将 性，能够根据市场的需求进行适时地调整。由于控规不能被频繁地调 “四区”划定的模式应用到试点城市的城市总体规划中．从而指导和控 整．因此用地规划管理往往发生滞后．无法及时有效地引导和控制土 制城市的用地规划管理。“四区”模式就是在城市中综合考虑自然地理 地储备和拍卖。 限制条件和人文地理限制条件．科学地确定“建成区”、“适建区”、“限 2．2土地储备数量与城市规划不一致 建区”和“禁建区”．综合评价土地资源开发建设的条件。“四区”模式 城市规划作为“终极蓝图”无法