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城市规划区内土地收购储备价格内涵问题浅析 孙小琴 鄂尔多斯市东胜区土地收购储备拍卖中心 017000 摘要：本文在分析城市规划区内土地收购储备价格问题基础上，系统分析了城市 规划区内土地收购储备价格的内涵构成；以期对科学定价城市规划区内土地收购 储备价格有所帮助。 关键词：土地收购储备 价格 内涵 城市 中图分类号：F722.3 文献标识码：A 文章编号： 土地收购是土地储备的前提，旨在配合宏观调控政策，促进城市规划区内土 地的合理利用。土地收购过程涉及到土地产权变化，从而引发经济关系转移，土 地收购价格在这一过程中影响巨大，需要对其内涵、构成等予以科学界定。 一、城市规划区内土地收购储备价格问题 土地收购双方对于土地收购价格都有一定影响；被收购方的要价主要有两 种，第一种是按规定用途开发预期效益的市场价格确定；第二种是企业自身需要 解决问题的紧迫性，如职工安置、异地经营以及债务问题等，以此确定土地要价。 对于收购方而言，政府、政府授权机构等更多的是关注收购储备过程中的资金平 衡问题，收购价格原则上是土地开发预期收益减去土地及其以上基础设施的开发 成本来确定。因此，无论是收购方还是被收购方，土地价格反映的都不是实际市 场价格，更多的是从自身需要出发确定地价。 社会主义市场经济条件下，经济主体都有追求自身利益的权利，但是过分的 自利行为则要受到法律约束，追求的利益与自身权利需要保持一致。一方面，对 于被收购方，是把属于政府的权益“卖”给政府，将相关属于政府投资建设的成 本费用计入到收购价之中，被收购方这样确定地价是不合理的。另一方面，对于 收购方，土地在开发预期收益减去基础设施开发成本后的收益变数很大；有的收 购土地再开发后可能产生巨大的增值收益，另一些收购土地再开发后的增值收益 可能会是负值，收购方单纯的是以此作为收购价格依据，也是不够客观、公正的。 因此，在土地收购储备价格内涵模糊不清的情况下，双方很难达到一致的收购价 格，导致土地收购储备价格随机性太大。如果不科学界定土地收购价格的内涵， 收购价格只会不断攀升，也会使国家政府的建立科学土地收购储备制度、规范土 地交易市场目标落空。 二、城市规划区内土地收购储备价格内涵 （一）土地价格内涵及特征 土地价格内涵有三个部分组成。第一部分，实际地租，即绝对地租和级差地 租；第二部分，土地投资折旧；第三部分，土地投资利息；土地价格即是以上三 部分的资本化。土地由于其特殊性质，不同于市场上交换的一般商品，因此其价 格也有独特之处，其中最重要的特点之一即是土地价格反映的是土地权益价格， 作为一种财产能给人带来恒久的产品和服务，但这种产品、服务的获得是伴随着 土地权力予以限定的；因此，土地买卖实质上是一种财产权利买卖，购买的不是 土地本身，而是获得土地收益的权利。 （二）收购双方对土地拥有的权利和利益 土地收购双方拥有被收购土地的权利和利益实际上是一个土地产权问题。社 会主义市场经济条件下的经济主体对土地利益的追求，需要限制在法律赋予其权 利的范围内。我国目前直接影响土地收购价格内涵的土地权利，主要包括土地所 有权、土地经营权、土地处置权和土地发展权。 1.土地所有权 我国宪法规定，社会主义公有制环境下，城市范围内的土地归国家所有，个 人、集体不拥有城市范围内土地的所有权；因此，土地收购价格内涵中不应包括 土地所有权价格。 2.土地经营权 按照出让合同或者划拨文件的使用条件，规定对土地经营并获得土地收益的 权利，称为土地经营权；土地收购价格内涵中应该包涵土地经营权的价格。 3.土地处置权 土地处置权，包括最终处置权、出让与划拨权、用地约束调整权、转让权、 出租权、抵押权和继承权等。如果被收购土地是划拨土地使用权，土地收购补偿 价格构成中就不应该包括土地处置权的价格。如果被收购土地的原土地使用者拥 有土地出让权，土地收购补偿价格中则包括与其相应的土地处置权价格。 4.土地发展权 土地发展权是指土地规划或最优利用条件下的价格。在实施土地收购储备制 度实践中，收购双方对价格分歧最大的是发展权价格是否包含在土地收购价格内 涵构成中，包含与不包含可能导致收购价格数倍的变化。我国目前土地权力体系 中还没有直接的发展权，从现行法律、法规及土地增值的成因分析，土地发展权 是国家权利，被收购土地的原