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城市规划导向下土地储备的策略研究 潘玮、张宇 哈尔滨市城乡规划设计研究院 150010 [[[摘要]] 土地储备作为土地资源集约利用和优化配置的重要手段，如何将土[ ]] 地储备与城市规划有机结合是运作过程中的一个难点。本文认为应以建立规划储 备系统、规划储备运作模式和统一收储平台等方面为重点，注重与城市规划、公 共设施、行政管理、社会管理、资金管理、市场供应等公共资源的集约化整合， 才能推进土地储备的健康有序发展。 [[[关键词]] 城市规划、土地储备、规划储备[ ]] 近年来，哈尔滨市政府通过建立和实施土地储备制度，从整 体上提高了城市土地资源的利用效率，但是，由于土地储备是一 项系统性较强的工作，在整个过程中需要注重与城市规划、公共 设施、行政管理、社会管理、资金管理、市场供应等公共资源的 集约化整合，才能更好地实现规划调控、协调管理、保障民生、 提升效益，进一步推动城市社会经济健康有序发展。而哈尔滨市 土地储备的整体运作未能及时与城市规划紧密结合，导致未能及 时储备那些城市规划中确定的重点发展区域周边的重要经营性 土地，造成土地储备工作的被动，土地资源的最佳效益无法得到 实现。 一、哈尔滨市土地储备中存在的问题 一、哈尔滨市土地储备中存在的问题 一一、、哈哈尔尔滨滨市市土土地地储储备备中中存存在在的的问问题题 0 1 1 11、土地收储量总量不够，收储资金紧张 一方面哈尔滨市土地储备量2010年开始大幅度上升，由 2008年实际收储用地110公顷增加到2010年拟收储用地（实际 土地收储量小于拟土地收储量）1081公顷，增长了8.8倍。虽 然在哈尔滨市“北跃、南拓、中兴”战略实施后土地收储力度跨 越式增加，但是与沈阳的2690公顷，深圳的2400公顷，北京的 8800公顷等国内先进城市相比还远远不够。 另一方面在哈尔滨市新一轮总体规划中，确定城市建设用地 将从2008年的323.1平方公里增加到2020年的458平方公里， 每年以11.2平方公里/年的速度增长。而城市土地理论储备量应 参照城市用地规模按照适当比例放大，美国城市规划协会在1997 年出版的《精明增长立法指南中建议》就曾提到“城市增长地区 应该储备足够的土地，规模为城市用地规模的115%—125%，以 保证城市今后20年的土地需求”。按此计算，哈尔滨市每年的 土地储备量应在12.9-14.0平方公里，但2010年拟土地收储量 与规划年理论土地储备量相差30%左右。 从上可以看出，哈尔滨市的土地收储总量不够，土地收储资 金较为紧张，无法承担大规模的土地收储计划，不仅土地需要进 一步加大收储力度。也需要为土地收储提供充沛的资金保障。 2 2 22、土地储备与城市总体布局结合不紧密 哈尔滨市2010年提出了实施“北跃、南拓、中兴”的发展 1 战略和建设“北国水城、工业大城、科技新城、商贸都城、文化 名城”的总体构想，为城市建设方向提出了新的要求。围绕这一 主线我市已在城市总体布局中明确了哈南工业新城、江北科技新 城、哈西地区和群力新区作为城市的重点发展地区，中心区道桥 和基础设施建设、三沟一河整治、松花江风景长廊建设、棚户区 改造等作为近期城市建设的重点项目。虽然土地储备也在这些地 区有了一些收储工作，但是收储的范围和对象还不能很好地与城 市总体布局相统一，仍局限于棚户区改造、工业企业搬迁、大型 基础设施建设等相关的土地收储，对于城市规划中确定的新区收 储考虑不够。因此应根据城市的总体布局在重点城市发展地区选 取有条件收储的对象大范围收储，这不仅可以积累土地价值，也 将降低土地的收储成本，使政府的土地储备工作真正做到有备而 来，有地可供的良性循环局面。 3 3 33、各部门重复划定效益地块，降低了土地价值 目前哈尔滨市的土地储备工作虽然统一由市土储中心进行， 但是效益地块的确定却分属地铁办、棚改办、路改办、城投公司、 水投公司等不同管理部门，开发建设工作按项目方式进行管理和 组织实施。据初步统计，2010年上述部门重复确定的效益地块 面积达到7.78平方公里，占2010年各部门计划土地收储面积的 20%左右，这使本身价值很大的土地因为重复划定而无法充