世联-安庆华中西路玻璃厂项目投资可行性研究80P.ppt

华中西路玻璃厂项目投资可行性研究 谨呈：安徽全力时代置业有限公司 思维导图 委托方目标 思维导图 地块分析 思维导图 安庆市对外交通发达，是重要的港口城市和水陆交通枢纽 安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，皖鄂赣三省（安徽省、湖北省、江西省）交界处。 城区北沿安（庆）合（肥）公路距合肥市185公里，东沿长江到芜湖、南京、上海分别为204公里、300公里、692公里，西沿长江到九江、武汉市分别为164公里、433公里，是汉口至南通近千公里间长江北岸唯一的重要港口城市和水陆交通枢纽。 安庆市行政区分布 全市总面积1.53万平方公里（市区550平方公里）。全市总人口约610万人， 行政区辖桐城市、怀宁、潜山、太湖、望江、宿松、枞阳、岳西县等八县和一市。 安庆市宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展 初步核算，2005年全年生产总值（GDP）429.64亿元，比上年增长10%。 安庆市房地产市场处于快速发展期 安庆市人均生产总值7103元（约合885美元），可比增长7.1％，按照相关理论，其房地产市场处于快速发展期； 产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动安庆经济持续增长 固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展 全年全社会固定资产投资155.5亿元，比上年增长24.3%。其中，城乡50万元以上投资136.2亿元，增长29.2%；城乡居民投资19.3亿元，减少1.7%。 人口平稳增长，外来人口较少，农业人口的城镇转移，及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了有理保障 “北扩东进”的远景规划将对本项目起到一定的分流作用，  但在五年之内，本项目的区位优势仍是不可替代的 安庆城市发展策略为东扩，发展格局为两点一线，两点分别为西边老城区和东边新经济开发区 ； 古城区改造的改造将使老城区的房地产市场成为热点 ； 东边为新规划的经济开发区，北边的开发区已基本开发完毕。该开发区目前已申报国家级开发区，总用地约41平方公里，其中工业用地约占60%（包括仓储用地及码头等） ； 城市概况结论：宏观环境支持房地产市场快速发展 思维导图 开发类型以住宅为主，房地产市场消化能力持续增强，市场健康发展 安庆市房地产投资近年来保持稳定增长，在开发类型上以住宅为主，且比例逐年增大，2004年达到78％，办公楼市场基本萎缩，商业营业用房投资前几年比较活跃，2004年开始有所降温。 近年来安庆市房屋销售面积逐年增长，2003年更是发生跳跃性的增长，房屋销售面积和竣工面积分别同比增长123%和45%。同时房屋销售竣工比逐年增大，2004年达到0.73，表明房地产市场的消化能力持续增强，房地产市场健康发展。 销售面积逐年上升，市场需求旺盛；销售价格走势平稳，06年4月均价达到2500元/平方米 结合年销售面积和月销售套数走势图，可以推算安庆住宅市场平均月消化量为300-350套，年消化量为36万～42万平方米。 根据安庆市住宅与房地产和信息网公布的2006年安庆市商品房价格，2006年1-4月，住宅成交价格走势平稳，只是受到个盘成交的影响价格有所波动，4月份上涨到2500元/平方米。 现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，目前，老城区的区位及配套优势仍不可替代 老城区板块 ：多为旧城改造项目； 开发区板块 ：1992年成立 ，但基础建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，开发区的土地已开发殆尽； 东郊板块：尚处于规划阶段，目前几条城市主干道正在向东推进，已经有一些开发商开始关注东郊。东郊板块由于发展现状和市政规划等因素制约，近期只能成为安庆房地产的次战场 现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大 营销卖点从单纯的自然资源、地理优势转向打造生活方式，但仍属于市场营销的初级阶段 目前市场营销手段比较单一，多以广告营销为主，发布形式有报纸、路旗、大型广告牌等，部分楼盘通过房地产网站做了网络营销，但效果不明显； 售楼现场的包装上都普遍存在不足 需求特征以自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素 香樟里－那水岸 宜城水岸 谐水湾 西湖绿洲城 住宅市场现状小结 现有商业主要集中在老城区，以人民路商圈为中心 集中商业主要位于人民路商圈，经营状况良好，市场供给基本饱和 光彩大市场为以批发为主的综合性市场 部分街区自发形成特色商业街，经营状况稳定 安庆市区沿主干道和次干道均开设沿街商铺，业主多用于出租，很少有出售； 部分街铺经营业态比较统一形成主题商业街，这部分街铺经营比较稳定， 人民路商圈街铺的所有权多为公有，统一出租经营 ，经营状况稳定，转租不活跃。 部分已售楼盘底商经营状况较差，在售及将售楼盘底商体量较大，经营状况难以估计 老城区的底商以一层为主，且体量不大，大部分都处在租售阶段或者还未推出，经营状