广西北海项目可研报告(22亩).pdf

广西北海项目可行性研究报告 广西北海项目可行性研究报告 广广西西北北海海项项目目可可行行性性研研究究报报告告 （S2地块） （S2地块） （（SS22地地块块）） 二0一二年十二月 目 录 第一部分 项目概况3 一、区域位置3 二、项目位置3 三、地块占地面积及四至4 四、地块交通及配套概况5 五、地块经济指标6 六、地块现状6 第二部分 市场分析8 一、宏观政策背景8 二、国内经济形势分析9 三、国内经济政策12 四、国内地产调控政策12 五、 区域市场分析13 1、北海国民经济发展状况13 2、北海房地产市场宏观环境分析15 3、北海房地产市场数据分析18 4、北海土地市场分析21 5、区域竞争分布23 6、 市场分析总结24 第三部分 投资运营模式25 一、 项目定位分析25 1、 区域竞争25 2、项目整体定位26 3、产品定位27 4、商业定位28 5、价格定位28 二、项目概念规划和设计30 1、设计原则与要求30 2、项目发展构思30 3、建筑功能32 三、开发模式阐述35 四、投资运营规划39 第四部分 经济测算40 一、 损益指标预测40 二、 现金流量表（不融资）45 三、 不确定性分析47 第五部分 报告总结48 第一部分 项目概况 一、区域位置 一、区域位置 一一、、区区域域位位置置 北海市位于广西南部、北部湾东海岸，西北距南宁206公里，东距 广东湛江198公里，东南距海南海口市147海里。市区南北西三面环海， 与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大 西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。 二、项目位置 二、项目位置 二二、、项项目目位位置置 项目位于北海市南部，毗邻银滩、市政府重点发展的冯家江新区， 位于北海目前道路南北贯通之一的中心大道广东路，东西走向的风景大 道金海岸大道交汇处，距离北海银滩约1.6公里。 三、地块占地面积及四至 三、地块占地面积及四至 三三、、地地块块占占地地面面积积及及四四至至 2 2 项目占地20669.47m（其中市政道路占5980.95m），实际可用土地面 积约22.02亩。地块位于金海岸大道以南、广东路以东，地块在S1地块 东面，由市政道路截分为两块，呈南北走向。地块位置示意图如下（右 侧南北走向的地块）： 四、地块交通及配套概况 四、地块交通及配套概况 四四、、地地块块交交通通及及配配套套概概况况 地块临近广东路与金海岸大道交汇处，广东路、金海岸大道为北海 市主要交通要道，交通通达性较强；目前片区有北海市3、5路公交车。 � 临近北海银滩； � 广东路以西有大量在建楼盘及在售楼盘：山水家·度假别墅、银滩 花园、北海南岸等社区； � 金海岸大道以东方向有北海市业余体校，咸田中学，北海市中日友 谊中学及银滩镇艺术幼儿园等； � 项目紧邻丹海酒店，该酒店沿广东路有部分临街的烟酒超市、小型 菜市等，具备一定的生活氛围，但仅能满足部分生活需求。 五、地块经济指标 五、地块经济指标 五五、、地地块块经经济济指指标标 据北海市规划局《北规函[2011]1020号》规划批复要点，S2地块规 划设计的容积率≤3，建筑密度≤22%，绿地率≥30%，套型建筑面积90 平方米以下住宅（