投资可行性研究报告房地产前期策划案例(pdf 112页).pdf

深圳华润湖贝项目投资可行性研究报告 呈送：华润置地（深圳）开发有限公司 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 2012. 11 华润置地（深圳）开发有限公司 ： 承蒙 贵司委托，我司对中国广东省深圳市华润湖贝项目进行投资可 行性研究。我公司经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料， 遵循必要的程序与原则，选用科学合理的方法，对该项目进行分析与 测算，详见报告正文。 需要特别说明的是，本项目为城市更新项目，目前改造意愿征集已圆 满完成，拆迁补偿谈判正在进行当中，本次可行性研究设定华润置地 （深圳）开发有限公司可顺利办理项目的土地出让手续及 《土地使用 权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建 设工程施工许可证》等相关开发手续。我们的分析是基于本项目基本 确定的规划功能指标及目前深圳市房地产市场情况，结合十余年来我 们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成 的。 由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内， 希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 2012年11月 目 录 目 录5 第一部分 项目总论 2 1 项目背景 2 2 可行性研究结论 4 第二部分 项目解析 9 1 项目区位条件 9 1.1 项目位置 9 1.2 项目四至 11 1.3 项目交通 12 1.4 周边商业设施 14 1.5 周边公共配套 16 1.6 区位评价 16 2 项目现状条件 17 2.1 土地权属 17 2.2 用地功能 18 2.3 建筑性质与利用现状 18 3 项目规划方案与指标 20 第三部分 项目宏观背景研究 21 1 深圳市概况 21 2 深圳市经济发展概况 21 3 城市规划与未来发展 24 4 近年房地产政策分析 26 4.1 土地政策 26 4.2 财税政策 27 4.3 金融政策 27 5 小结与借鉴性 28 第四部分 项目房地产市场分析 29 1 商业物业市场29 1.1 深圳市主要商圈调研 29 1.2 商业市场小结与借鉴性 36 2 商务办公市场37 2.1 深圳主要商务区介绍 37 2.2 写字楼市场主要特征分析 39 2.3 小结及借鉴性 42 3 高端住宅及公寓市场 43 3.1 商品住宅市场现状分析 43 3.2 公寓市场分析47 3.3 小结及借鉴性 48 4 高星级酒店市场 48 4.1 高星级酒店市场规模49 4.2 高星级酒店房价及入住率 51 4.3 高星级酒店客源结构52 4.4 小结与借鉴性 52 5 项目竞争性分析 52 第五部分 项目定位分析 55 1 项目 SWOT 分析 55 2 项目市场定位 59 2.1 定位前提 59 2.2 总体定位 59 2.3 功能定位 60 3 项目产品定位 60 3.1 商业产品定位60 3.2 办公产品定位67 3.3 住宅及商务公寓产品定位 71 3.4 酒店产品定位 74 3.5 停车位定价 77 3.6 项目产品定位小结 77 4 项目价格定位综合评估78 4.1 租售价格