某广场商业规划报告书(doc 59页).doc

#####广场商业规划报告书 第一部分??? 前言 　　#####房地产开发有限公司在取得该地块的开发与使用权后，对市场进行充分预测，确定该地块建设商业地产的战略定位。#####地产公司尊重中国商业地产的发展现状与规律，既看重地产开发的短期投资回报，也同样注重商业地产项目的长远发展与长期经济效益。如此超前的商业地产运作理念为本项目的成功运作奠定了稳固的基石。 　　#####公司遵循社会化大分工原则，在项目运作之初，聘请###########房地产顾问机构进行了详尽的市场调查，得出了较为准确的市场调查数据。我公司#####广场项目小组自本月20日入驻，以#####公司提供的调查数据为依据，从宏观角度对#####市的经济、政治、文化、历史等方面进行了初步了解，后经工作小组人员亲自进行全面、深入的商业市场调查，比较充分地了解#####市商业地产开发和商业发展现状。 　　本报告书，着重对项目进行SWOT分析，对项目定位、业态组合和分布、项目主题进行规划，并提出我们的观点和建议。  项目可行性研究 　　前期###########房地产顾问公司已做了大量而细致的市调工作，并对获取的各种基础资料作了专业的技术分析，我们在此基础上，结合购物中心运营的基本规律，从正反方面、长期与短期影响方面分析#####市宏观经济概况、城市发展规划和本项目区位的交通、人口状况等因素，作出本项目SWOT分析。 一、#####市宏观经济概况 1、国民经济保持较快增长。据初步统计，2003年全年国内生产总值为1030亿元。按可比价格计算，比上年增长15.1%。一、二、三产业分别增长5.5%、20.4%和12%。全年粮食总产量293万吨，比上年增长12.8%，肉类、水产品产量分别增长3.3%和5%。规模以上工业实现增加值335.4亿元，增长27%。服务业发展势头良好，邮政、电信业务总量分别增长12%和15%，旅游收入增长5%。 2、城市居民生活水平稳步提升。2003年全年城市居民消费价格总水平比上年增长0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增长10.3%。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额607亿元，增长13.2%。消费预期回升,全年城市居民人均消费性支出比上年增长8.6%。 3、基础设施建设投资力度加大。2003年全社会固定资产投资完成517亿元，比上年增长86.5%，其中国有及其它投资275.5亿元，增长93.1%。其中房地产开发投资37.1亿元，增长81.7%。总投资1000万元以上的项目1912个，其中过亿元的191个，#####电厂二期工程等一批重点项目取得重大进展。 4、消费市场稳中趋旺，2003年全市实现社会消费品零售总额344.6亿元，增长14.8%，居民消费价格上涨0.5%。 　　2004年#####市政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。按照“贯通轴线、完善外环、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建设。市区开展以“三河”整治绿化为重点的绿化工程建设，新增绿化面积400公顷。深化城建机制改革。进一步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入、产出效益，确保政府土地收益突破20亿元。引导、支持房地产业重点进入旧城改造市场。未来城市的发展重点是向东面扩张，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。 三、本项目所在区位的交通、人口状况 1、项目区位 　　2、本区位交通状况及易达性分析 308国道、潍莱高速均在10分钟车程范围内，距火车站15分钟车程，距机场20分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位的有18、20、32路三条公交车路线，本区位距公交车一站范围内有6、12、16、21、22、28、33、38、52、53、56路十一条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区10公里，寒亭区8公里，均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便利。 3、人口状况 2003年底全市总人口847.71万人，其中非农业人口217.53万人，男女性别比为108：100，人口自然增长率3.47‰。 3万多人。 　　4、消费习性分析 四、项目SWOT分析 Strengths(优势分析) S1、投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。 S2、投资商具有多年的资本投资、资本运作经验，战略意识超前。 S3、项目所在地交通便利，易达性好。 S4、近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。 S5、项目拥有政府支持，外围环境良好。 S6、先规划、后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。 Weakness(劣势分析) W1、位于新