某食品城可行性研究报告(ppt 103页).ppt

高举九盏明灯，照亮我们前进的路！ 项目提案的原则及思路 5、以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 6、优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 7、从长远的发展战略目标，结合支塘镇规划，制定项目的市场定位。 8、结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合食品城的优势，打造项目品牌。 9、站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最 化。 第一章 市场分析 （一）区域宏观经济背景分析 1.1常熟区域宏观经济环境分析 1、概述 2005年度，长三角地区宏观经济发展迅猛，整个长三角地区以上海、南京、浙江三地互为犄 角，组成了整个东部乃至全国的黄金三角地带，国民生产总值连年攀高，区域优势明显，交通发 达、人口集中。无论是在生产制造业、商业贸易、物流运输、服务行业等各方面，均占有极为重 要的位置。 2、常熟市宏观经济发展 常熟市位于江苏省东南部，处于长江三角洲经济发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北 濒长江，与南通隔江相望。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。全市总面 积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个招商城。常熟在90年 代以后，以服装专业市场闻名于全国，在总人口１０４万的常熟，从事服装服饰业的就有２０多 万人。 ２００４年，常熟人均ＧＤＰ达６５００美元。常熟市区域经济发展格局可以概括为“一 城两区、以点到面、由西向东、全线贯穿”，以招商城、新区、沿江经济开发区为城市产业主要 支撑。 3、常熟区域经济未来发展方向研判 在目前的“一城两区”中，位于常熟南部的招商城的发展已经初具规模，而位于常熟东部的新 区、沿江经济开发区正处在起步腾飞的阶段，常熟民间资本雄厚，而其中又以常熟东乡十八镇的 民间财富最为引人注目，未来常熟市的远景规划方向中中，东部乡镇将作为城市化发展的重点。 （二）支塘镇区域发展分析 1、规划优势： 江苏省常熟市支塘镇地处长江三角洲对外开放地区，镇域面积128.96平方公里，总人口7.21 万，下辖5个居委会、30个村委会，是国家建设部确定的重点建设小城镇和江苏省人民政府确定 的新型示范小城镇。全镇现有工业企业778家，总注册资本10.2亿元，其中外商投资企业36家， 合同利用外资1.75亿美元.支塘镇开发区于2003年5月批准设立，总规划面积50平方公里，是常熟 市最大的市级开发区，主要发展电子信息、精密机械、新型建材、纺织服装、食品加工、汽车零 配件、轻工、冶金、精细化工等产业，已有63家企业入驻开发区，总投资7.38亿元。 常熟市支塘镇开发区北濒长江，南接昆山市，东连太仓市，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速公路 （苏州-嘉兴-杭州）、沿江高速公路（江阴-张家港-常熟-太仓-上海）、苏昆太高速公路（苏州- 昆山-太仓）、锡太一级公路（无锡-昆山）、常昆一级公路和204国道等交通骨干网的环抱之中， 区位优势非常独特。开发区内任何一处都可以在10分钟内到达高速公路（一级公路），30分钟车 程可分别抵达上海、苏州、无锡等长江三角洲大中城市，2002年开工的苏通（苏州--南通）长江 公路大桥，2004年即将开工的镇南（镇江--上海南翔）铁路，计划于2008年建成通车，开发区到 大桥、铁路的时间约为15分钟。 3、支塘镇未来发展方向 在远景规划原则中支塘镇在未来3—5年内，会演变成为城市圈中的小型卫星城镇。 支塘镇目前的商业物业分布主要集中在镇区区域，主要商业物业形态为临街商铺、专业市场两 种。临街商铺主要集中在镇区204国道沿线、镇中心一带，在临街商铺中经营范围分布主要为服 装、日用杂品、五金汽配约、副食品约、家具、餐饮服务、休闲娱乐，专业市场主要为食品城、 第二招商场；其中第二招商场主要是以经营服装鞋帽饰品为主，年租金价格为每平方米数百元， 基本上以零售为主，经营状况惨淡多数业主难以维持，萌生退意。 1、食品城概况 常熟食品城建办于1992年，前身为支塘蜜饯市场和常熟市副食品批发市场。经过1995年、1999 年、2002年多次改造建设，现占地96000平方米；年营业额为18亿。 （2）经营商户区位构成 （3）针对经营商户的调查 我们针对招商城内部经营业主做了抽样调查现有商铺业主中： 1、目前自营与出租的比例为 1：9 2、对未来商铺的形态分布要求 3、对将来商铺的购买动机 4、商铺面积需求分析： 5、承受价位水平分析 6、对管理配套的要求 （二）住宅部分的调查分析： 1、支塘镇居住状况概述 目前支塘镇的居住形态仍旧以农民自建房为主，目前有少量的商品房推出。当地居民的居住偏好 仍旧以大面积居多，且