毕业论文--硕士学位论文--产业化住宅LCC实证研究.doc

产业化住宅LCC实证研究 本文在介绍LCC定义和LCC方法、描述住宅LCC分解结构并建立LCC模型后，收集有关资料数据，选取南京某产业化住宅做为案例，进行LCC实证研究。但LCC分析系统在理论和实际中存在很多问题。比如： （1）目前，各个费用支出的主体为了自身利益大多不愿提供费用消耗的真实数据。因为开展主体的不确定性，LCCA 系统在实践应用上需求极小。在本文数据调查中发现，存在很多开发公司和物管公司账本不仔细现象，已发生的费用没有对象化，即成本核算不适合LCC分析，或缺少真实数据的提供。 （2）LCC分析中的维修费用很重要，但由于目前不完善的住宅使用和维护标准，导致维修费用测算比较困难，而且其实际费用往往也不一样，主要是因为物业管理公司的管理水平以及业主的不同要求决定的。因此，收集的数据缺乏有效性以及代表性。 （3）在理论上，虽然LCCA 的数学模型已经在上章提出，但是由于缺乏长期动态数据库的支撑，不仅导致初始购置费用和使用费用之间的定量关系不确定，还导致其内部各要素的定量关系不确定。所以，尽管现在某个小区的 LCC 数据可以得到，但是它无法进行优化分析。 因此，以下进行模拟的实例分析，模拟已建成的小区住宅的 LCC 费用结构的分解过程。对住宅的寿命周期内所发生的与住宅相关的主要费用确定并指认，并基于住宅的购买价格分析住宅LCC，所以仅仅是一个在 CBS 基础上模拟住宅费用结构的简单过程。住宅 LCC 越来越受到重视，通过长期对相关LCC数据进行收集整理和建立LCCA后，为了使形成后的住宅LCC分析系统完整，在对项目进行初期决策时，依照住宅CBS从最基层的单元费用起开始估算。对选取多层传统住宅、小高层产业化住宅案例进行 LCC 模拟计算后，均进行敏感性分析。本文采用单因素敏感分析方法分析敏感性，维修费用和折现率的变动为不确定性因素。 产业化住宅实证分析的假设条件 由于目前住宅 LCCD 建设只是处于设想的阶段，所以本文在收集住宅 LCC 实证数据上困难重重，因此在进行LCC 分解的实例前，有些数据只能假设和实际接近： （1）对实际发生的共有部分和公共设备的大修和更换费用进行分摊，没有计提的方法，应该由 LCCD 统计数据得出，因此这里没有计算，仅计算代管基金（房款的 2%）； （2）寿命周期 50 年； （3）折现率 8％，通货膨胀率按 3％； （4）残值在此不予考虑，由于相对整个寿命周期费用来说比例较小。 传统住宅与产业化住宅 LCC 的实例分析 传统住宅 LCC 实例模拟计算 表51南京某多层传统住宅实例情况表 小区基本情况 地址 南京梦都路 板块 河西 主力套型 两房两厅、三房两厅 建筑类型 多层 业主基本情况 建筑面积 106m2 户型 三室两厅两卫 购房时间 2004年11月 入住时间 预计2005年7月 家庭人数 3人 装修程度 500元/m2 费用基本情况 物管费 1.0 元/m2·月（暂定） 电费 110元/月 水费 35元/月 煤气费 50元/月 购置价格 5337元/m2 交通费 180元/月 表52南京某多层传统住宅 LCC 费用单元估算参考表 序号 LCC 费用单元 估算每方造价（元/m2） 说明 各阶段费用 总费用(元) 占总费用比例 静态 动态 静态 动态 （一） 初始购置费用 688522 680892 70% 87% 【1】 初始购置费 6495 688522 680892 1 住宅开发费用 5337 565722 565722 58% 72% 2 住宅购置费 1158 122800 115170 12% 15% （1） 装修费用 500 53000 49074 5% （2） 家具电器购置费 472 按三室两厅基本 家电、家具配置 5万 50000 46296 5% （3） 交易税费 187 购房款的 3.5％ 19800 19800 2% 续表52 （二） 运营费用 288370 100364 30％ 13% 【2】 能耗成本 195元/月 112320 12% （1） 水、电、气采暖费 【3】 管理成本 1.0元/月·ｍ2 61056 6% 【4】 维修成本 107 暂按购房款的 2％ 11314 1% （1） 物业维修费用 【5】 交通成本 180/月 103680 11% 103680 总寿命周期费用 976892 781256 100％ 100％ （1）根据上面的资料和假设可以计算得到： ①费用 C0： ②购置费用 C1 装修费用：500×106＝53000 元 基本家具、家电购置费：5 万 购置费用 C1＝53000+50