基于帕累托改进下的中国房地产市场利益博弈分析.pdfVIP

嗣 。 ．产业经济· 基于帕累托改进下的中国房地产市场利益博弈分析 口刘启伟 西南财经大学经济学 院 摘 要：自1998年住房制度改革以来，中国房地产市场进入 了巨大变革时期 。O9金融危机 以来 ，为 了振兴和复苏经济 ，大量资金 进入房地产业 ，刚性需求大量释放 ，房价 日益高企，引起社会极大的关注。房地产市场的发展是 由各种社会力量不断博弈形成的结果， 如政府与开发商、开发商与消费者等。本文 旨在通过对相关利益主体的的博弈分析 ，努力寻求促使各方利益协调的机制 ，对建立一个 合理 、健康 、有序 的房地产市场提 出一些舍理性意见 ，促进房地产市场的 良性可持续发展 。 关键词 ：房地产；利益博弈；利益协调；可持续发展 一 、 引言 房者 多以投资 目的为主时 ，虽然房价高企但需求依然旺盛 ，而真 截止 20lO年 4月份 ，全 国70个大中城 市房屋销售价格 同 正有 自住需求 的消费者无力入市，而诸多炒房者在今年市场趋 比上涨 12．8％，涨幅比3月份扩大 1．1％，这已经是该数据连续第 紧 、房价回调的情况下损失大量资金 ，消费者的利益受到极大 的 l1个月同比上涨了。房价上涨的背后 ，聚集了几方利益体的博 损害。因此 ，理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价 弈，带来的将是一系的社会、经济、政治等问题。因此，正确认识 和入市，但是这也取决于降价 的幅度和消费者对降价的预期值 利益主体在博弈中所处的地位，通过有效的的方式和手段 ，实现 是否符合 。 各利益协调 ，确保房地产市场能够健康 、有序的发展 ，成为我们 三、房价理性 回归的利益协调 当前亟需解决的重要 问题。 (一)政府在引导房价理性回归扮演的角色 二 、各方利益主体博弈分析 作为土地所有权的垄断者 ，政府在 “保民生、调结构、促发展 (一)从消费者和投资者角度分析 “政策实施的同时，需要增强社会责任感和公信力。可通过制定 伴随着人均收入水平提高的同时，收入差距也在扩大，尤其 相关措施 ，保障房价合理发展 ，改善民生 。增加供给 ，尽可能地多 是 中西部地区差距 明显 ，如上海市 的人均 GDP(35013元)大约 提供普通群众能够消费得起的低价位普通商品住房。特别是要 是贵州省人均 GDP(3945元)的 lO倍 。这个差距足 以让人 瞠 目 考虑到到一些在城市新就业的毕业生和外来人 口，通过公租房 结舌。一是消费者 ，二是投资投机者 。二者出于 自身利益最大化 形式来解决这部分群体的住房困难 。 的考虑 ，在博弈的过程 中，由于信息不对称 ，房价会偏离信息更 (二)银行在完善货 币管理结构所起 的作用 加完备的利益群体。目前房地产市场存在 自主需求和改善需求 ， 银行作为资金融通的重要渠道 ，为确保贷款投资结构合理， 自住需求 以刚性需求为载体 ，投资需求是改善需求的延续 。同 实体经济 良性发展 ，必须严格执行央行信贷政策 ，增强抵御地产 时 ，由于大量城市 中低收人家庭存在以及大量农 民工进城 ，增加 泡沫破灭可能带来 的风险。首先 ，合理控制资金存贷比，保持适 了自住需求 。收入分配 的不均导致这两种需求在博弈过程 中，短 度的贷款投资规模 。其次严格执行 中央一系列调控房产 的政策 ， 期价格信号更加偏离了更有购买力一方，即投资投机住房需求， 尤其是二套房贷，增强货币政策运行过程中的透明性和有效性， 使市场信息变的不那么透明，博弈过程中存在明显的强弱之势。 遏制不透 明的投资投机行为。