乐庆市基准地价更新评估报告.doc

乐清市基准地价更新评估报告 (送审稿)第一章 乐清市概况 1 第一节 乐清市概况 1 一、乐清市历史、文化、社会经济 1 二、交通运输 6 第二节 乐清市土地利用空间格局 7 第三节 基准地价更新的必要性 10 一、乐清市社会经济发展对土地利用的影响 10 二、原基准地价标准不适应新的市场需要 11 第二章 基准地价更新评估技术设计 13 第一节 基准地价更新范围和目标 13 一、基准地价更新范围 13 二、基准地价更新目标 13 第二节 基准地价更新基本依据和基本原则 14 一、更新依据 14 （一）理论依据 14 （二）法规文件依据 18 （三）行业标准及技术标准 18 （四）其他资料依据 18 二、基准地价更新评估的基本原则 19 第三节 基准地价定义和内涵 22 一、基准地价定义 22 二、基准地价的内涵构成 23 三、基准地价的基准条件 23 第四节 基准地价表达方式 25 第五节 基准地价更新技术路线 26 第六节 基准地价更新成果内容 27 一、文字报告成果 27 二、基准地价表 28 三、基准地价图 28 四、标准宗地分布图 错误！未定义书签。 第三章 资料调查与分析 29 第一节 资料调查内容 29 一、影响土地质量资料 29 二、地价资料 30 三、背景资料 31 第二节 资料调查方法和步骤 32 第三节 调查资料的技术处理 34 第四节 还原利率的确定 35 第四章 样点地价测算 37 第一节 样点交易参数修正 37 一、交易时间修正 37 二、土地开发程度修正 38 第二节 样点地价测算方法和测算 39 一、样点地价测算方法 39 二、样点地价计算和修正 48 第三节 样点地价统计和标绘 48 一、样点地价的分类统计 48 二、样点数据检验和处理 48 第五章 土地级别调整 50 第一节 级别调整原则和依据 50 一、级别调整基本原则 50 二、土地级别调整依据 50 第二节 级别调整方法 51 第三节 土地级别调整结果及其分析 52 一、级别调整结果 52 二、结果分析 52 第六章 商业用地基准地价更新评估 54 第一节 商业用地及其地价特点 54 一、商业用地特点 54 二、商业用地地价特点 55 第二节 乐清市商业用地路线价测算 55 第三节 乐清市级别商业用地级别价测算 62 第四节 商业用地基准地价确定 65 第七章 住宅用地基准地价更新评估 67 第一节 住宅用地及其地价特点 67 第二节 四城镇住宅用地区片基准地价测算 68 一、测算方法 68 二、乐清市住宅基准地价测算 69 第三节 住宅用地基准地价确定 72 第八章 工业用地基准地价更新评估 78 第一节 工业用地及其地价特点 78 第二节 工业级别基准地价测算 78 一、评估方法 79 二、估算过程 79 第三节 工业用地基准地价确定 88 第九章 宗地地价修正系数表编制 91 第一节 影响宗地地价因素分析 91 第二节 宗地地价修正系数表编制程序 94 一、确定宗地地价修正体系目标 94 二、确定修正体系内容 95 第三节 宗地地价修正系数表编制 99 一、商业用地路线价宗地地价修正系数表编制 99 第一章 乐清市概况 第一节 乐清市概况 乐清市历史、文化、社会经济 乐清位于浙江省东南部沿海，东临乐清湾，南临瓯江。全市陆地面积1174平方公里，海域面积270平方公里，辖21个建制镇，10个乡，人口116万。这里气候温和，水土肥沃，自然资源丰富，素有“旅游胜地”、“鱼米之乡”之称，在温州、台州、宁波、舟山沿海走廊中，乐清历来是主要的经贸集散地。 ?乐清历史悠久，人文荟萃。远在四千年前，东瓯先民即在此繁衍生息，流下了许多石斧、石锛、石矛、石犁、石坠等石器。乐清历史上曾有过王十朋、翁卷、李孝光、赵士桢、章纶、高友玑等名人。王十朋为南宋开科状元，翁卷为南宋“永嘉四灵”诗派的杰出代表，李孝光为元朝一代文豪，《元史》称他“以文章负名于世”，赵士桢为明代杰出兵器专家，其火器发明列为当时世界先进。铸于宋元佑七年的能仁大镬，属亚洲第一大镬，它折射出了乐清市悠久而璀璨的历史文化之光。 乐清是中国市场经济发育最早、经济发展最具活力的地区之一，改革开放以来，乐清人扮演 “弄潮儿”的角色，以敢为天下先而闻名四方，率先建立了以股份制为主要组织形式的现代企业管理制度社会发展形态，引起了海内外新闻界、经济界、学术界的普遍关注。从1993年开始，乐清跨入综合实力百强县（市）行列。2004年全市国内生产总值252.5亿元，城镇居民人均可支配收入24561元，农村居民人均纯收入7547元，人民生活水平达到了中国政府提出的“小康”生活标准。 ?乐清已形成一个城镇群，以市政府所在地乐成镇为中心，全市分布着多个经省政府批准的对外开放重点卫星镇，这些卫星镇分布合理，建