工程价值管理方法在解决中国的房地产问题中的应用.pdfVIP

工程价值管理方法在解决中国房地产问题中的应用 王巧光 东北财经人学研究生院，helloqiaoguang@163．tom 摘要：工程价值管理是二战时期从美国通用电气工程师Miles的观点发展起来的，直到20世纪70年代， 价值T程这一观点才被应JH到建筑项H中来。在建筑领域，价值-T程分化成两种关注焦点不同的理论，即 VE(Value Engineering)和VM(ValueManagement)。VM体系干H比VE体系，对f1前Ip国现状，更具借鉴的 价值。自2008年，我国房地产IIj场存在严霞的问题。目前市场．}：，大户型住宅空置率越来越高，中低收入 者埘小户型住宅的需求被市场忽视。I：程价值管理方法对缓解我国房地产1}『场的供求不平衡问题行积极的 作用，其本质是在满足市场需求的丛础上，使建筑物价值最大化。本论文在分析国际上价值管理理论发展 的基础上，提出厂运Jlj价值管理办法，如何缓解我国房地产市场上存在的问题。 关键词：房地产市场T程价值管理窀簧率 在房地产市场而l临的量价齐跌的颓势危机下，正视我国房地产市场存在的问题，可以借助T 程价值管理的理论与办法。2008年，伞囤房价出现近10年来的首次下跌，跌幅逐月加大，房价 下降城市的数量也在逐步增多。截止2008年12月，大中城市房屋销售价格环比．卜．降O．3％。与此 同时，房屋交易量和房地产开发投资意愿持续下降，空置面积增加。 一、国际上工程价值管理理论的发展、内容及其方法 按照国家标准局发布的国家标准GB8223--87《价值工程基本术语和一般工作程序》的规定， 价值工程的概念可叙述如F：价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费片j进 行系统分析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其I：1的是以研究对象 的最低寿命周期成本町靠地实现使用者所需功能，以获取最佳的综合效益。 工程价值管理是二战时期从美国通用电气-T程师Miles的观点发展起来的，强调在顾客需求 的基础卜定义产品的功能。直钊20世纪70年代，价值工程这一观点才被应用剑建筑项目中来。 在建筑领域，价值工程分化成两种关注焦点不同的理论，即VE(Value Management)。VE是上世纪40年代，在美国被广泛应用的价值工程体系。其核心是功能分析， 包括功能定义、功能评价、形成稀选方案，其特征包括外部价值管理团队、工作计划、40小时研 讨会、应用于35％设计阶段。VE主要发生在设计阶段，并将设计委托给外部设计团队，具体包 括概念设计阶段、详细设计阶段和施工图阶段。美阔价值管理的目标是削减成本，偏离了工程师 Miles的观点。英国在考虑英美制度差异的基础}：，建立了VM体系，始于一卜世纪90年代。VM 体系在本质上与上程师Miles的观点一致，将价值上程目标定义为在保持合理成本的基础上，项 目功能的最大化。从范闱来看，VM涵盖的范围更，“，研究阶段包括：投资机会研究阶段、设计 任务书阶段、概念设计阶段、详细设计阶段、施下图阶段、施T阶段和投入使用。但至今，中国 还没有形成相对统一、独立的价值管理体系，VM体系相比VE体系，对目前r|I国现状，更具借鉴 的价值。 实施VM的关键在于功能分析，实施功能分析的最佳时间是在方案设计拟定前。在重视消费 者需求的基础上，町采用FAST(FunctionAnalysistechnique)模型、技术权重矩阵评价法(the system Matrix)、空间模型和成本模型等，分析项日应具备的功能，以及如何实现项口的功能。 Weighted 通过狩猎模型、周哈利视窗等，说明在价值链的传递过程中，设计Iij队、施工团队以及其他参与 者与消费者充分交流的重要性，应增加各厅对项目的了解，减少盲区，以形成符合市场供求的项 108 二、我国房地产市场的供求状况及其存在的问题 目前，69．58％的群众认为房价过高，70．41％的群众认为我国房价上涨速度过快(中国房地 程度却没有呈现相同的趋势。从宏观角度看，中国的房地产市场是一个以投资和投机需求为主的 市场，忽视了消费者居住需求，导致房地产市场的畸形发展，即大量房地产空置，大量需求无法 得剑满足。面临房地产市场的这一问题，田家出台一系列方针政策，提出建设限价房、经济适用 房、廉租房和棚户区改造