利率上调对个人住房贷款还款金额的影响分析.pdfVIP

J·I_●■r 、年金髓与经济 2口根5 ．J INANCEANDEcoNoMY 利率上调对个人住房 贷款还款金额的影响分析 ■温丹丹，汪应宏，张金萍，张建 近年来，中国房地产投资增长不断加快，房价居高不下。央行为缓解流动性过剩及资本泡沫、稳定房价 而加息。由于银行现行计算新月供的方法不科学，消费者无辜承担了一部分还贷款差额。等额本息法是目前 最为普遍的一种还款方式。本文在分析该还款方式下，利率上调对每月还款金额的一般影响，然后对还款差 额的特点进行了讨论，并结合实际案例具体分析了利率上调对还款金额的影响。最后为房贷消费者如何应 对加患提出了建议。 【关键词]利率；个人住房贷款；还款金额；还款差额 [中图分类号】F830【文献标识码】A f文章编号】1006一169x(2008)05—0025一03 温丹丹(1983一)，女，中国矿业大学环境与测绘学院硕士研究生，江苏省资源环境信息工程重点实验 室，研究方向为土地经济与政策；汪应宏，教授，博士生导师，中国矿业大学环境与测绘学院，江苏省资源环 境信息工程重点实验室，；张金萍，硕士研究生，中国矿业大学环境与测绘学院，房地产研究所；张建，硕士研 究生，中国矿业大学环境与测绘学院。(江苏徐州 221008) 针对经济发展过热，国外热钱大量流人，流动性过 一、利率上调对个人住房还款金额的影响 剩，固定资产投资增长过快，房价偏高等现象，央行通过 (一)等额本息还款方式。个人住房贷款的实质是房 加息以引导投资合理增长，回收流动性资金，挤压资产 地产按揭，或者房屋按揭，就是购房者(按揭人)在按揭 泡沫，缓解通货膨胀压力。2007年央行进行了六次加 合同期内向金融机构(按揭权人)租楼，按揭期满买楼的 息。随着利率的节节攀升，在一定程度上抑制了房地产 一种法律行为。等额本息法是目前最为普遍的一种还贷 行业的过度投资、投机需求，优化了经济结构的同时，也 方式。月等额偿还按揭贷款(const曲tPaymentMongage， 使得房贷成本出现了明显的上涨，购房者倍感加息带来 cPM)方式是指借款人每月以相等的金额偿还贷款额，即 的还贷压力。目前，个人住房贷款普遍采用等额本息法， 每月还贷本息合计金额相同…㈣“。这种还款方式适合预 银行计算利率变化之后新的月还款额，只是简单地将新 期收入在这个贷款期间比较稳定的住房贷款消费者。该 利率代入等额本息还款公式得出，这种方法并不科学， 等额本息法采用复利法，其月还款额公式为： 明显高出公平合理条件下的还款数额，隐性损害了消费 A=等拱 者的利益。这样，利率上调对于普通住房消费者而言无 疑是“雪上加霜”。在利率不断上涨的背景下，研究还款 其中，P为贷款总额，A每月的还款额，i为利率，n 金额的变化对消费者的影响十分有必要。一方面可使消 为贷款期数。 费者了解这种隐性的不利，为消费应对加息风险和减少 (二)利率上调对还款金额的一般影响。这里所要分 “额外”损失提供参考；另一方面，也可促使银行及时纠 析的一般影响是指按照目前银行的一般算法，利率上调 正其不合理的计算方法。 对还款金额的影响。为便于分析，我们都以贷款额度固 万方数据 金融与经济2口D日．5 定为P万，贷款期限为固定为n年的一项个人住房贷款 3…，9不同值)，对比分析不同利率变化幅度下的月还款差 额变化幅度。通过计算，我们可以得图2： 为例。其前n。年贷款年利率为i，自第(n．+1)年起利率 调整为i．并保持不变。 目前银行计算利率调整后新月供的一般算法是，将