如何选择购房贷款的还款方式.pdfVIP

如何选择购房贷款的还款方式 1.案例背景 A研究生毕业后找到了一份月薪4000元的工作，现已工作1年，目前月工资5000元， 他的女朋友B，大学毕业后找到了一份月薪2500元的工作，现已工作两年，目前月工资4000 元。两人毕业后一直租房生活，现生活已基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。他 们看中了一套面积90平方米的现房，每平方米的价格是10000元人民币，销售商提供两种 付款方式（建住房[2000]200号《商品房买卖合同示范文本》第六条提供了三种付款方式， 即一次性付款方式、分期付款方式以及其他方式，其中分期付款一般情况下多在购买期房时 采用，通常的做法是购房者按所购楼宇的工程进度，约定交款时间）：一次性付款（一次性 付款指的是房屋购买人在合同约定期内，一次性付清全部的房价款，房屋出卖人同时转移房 屋的所有权。购现房一般都有按房价的2％-5％左右的折扣优惠，期房有5％-10％的折扣优 惠）和银行贷款（建住房［2000]200号《商品房买卖合同示范文本》第六条提供的第三种 付款方式：其他方式，主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协 商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的，但是在购房实践中则主要涉及银行贷 款的问题，包括商业银行贷款、公积金贷款和组合贷款等）。如果采用第一种方式，销售商 将提供房价款的3％的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚 朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。 现阶段我国个人住房贷款市场中供需均保持着稳定增长的趋势，四大商业银行“一统天 下”的格局已不复存在，市场中呈现出“百花齐放”的局面。各商业银行对个人住房贷款业务 的投入力度均不断加大，市场竞争日趋激烈，竞争措施日趋多样，产品品种、还款方式日益 丰富。面对令人眼花纷乱的房贷产品，为了做出合适的选择，消费者需要综合考虑各种房贷 产品的特点（各期现金流量分布、还款期、利率）、消费者自身的经济情况以及预期政治、 经济环境等因素的变化对房贷产品特点和消费者经济情况的影响等。 选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择，选定了产品品种后又要面对贷款金额、贷 款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。（以下分析以农业银行所提供的个人住房贷 款服务为例。） A和B两人首先对产品品种进行了了解：中国农业银行目前在个人住房贷款业务方面 一共提供个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房接力贷款、个人住房循环贷款等 十余种形式，但是对于像A、B 两人这种购买一手住房且没有住房公积金的购房者来说，其 目前可以选择的贷款产品只有个人一手住房贷款（一手住房贷款是指中国农业银行向借款人 发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后 销售给个人的住房）的贷款）和个人住房接力贷款（个人住房接力贷款是指以子女或父母作 为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与子女作为共同借款人而办理的个人住房贷款，对 于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人）两种，两人想依靠自己的力量偿还贷款，于是选 择了一手住房贷款。在贷款金额（国发办［2006]37号《国务院办公厅转发建设部等部门关 于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中规定：从2006年6月1日起，个人住房 按揭贷款首付款比例不得低于90％；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的 仍执行首付款比例20％的规定）方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金 额为所购住房成交价格的70％；建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房 成交价格的80％。两人现有5万元的存款，A的父母可以为他们垫付15万元，于是两人决 定首付20万元，向银行贷款70万元。 1 接下来涉及的问题是贷款利率、贷款期限和还款方式的选择了。在还款方式选择上，银 行提供了多种可供选择的形式，如等额本息法、等额本金法、等额／等比递增法、等额／等 比递减法及其他还款方法。在利率选择上，银行规定实施的住房贷款利率是执行中国人民银 行规定的同期同档次贷款利率，有浮动利率、固定利率、混合利率三种具体方式可供选择。 对于购房按揭来说，各种不同的还款方式，其区别是什么？传统的浮动利率与新兴的固定利 率、混合利率有何不同？在选择之前，A和B 首先需要了各种按揭贷款还款方式的基本内 容并针对自身情况分别进行具体分析。 2.不同利率方式的比较分析 一直以来，