可预见规则在合同纠纷案件审理中的运用.docVIP

“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用 更多资料请登录 科云,科云网,法律,律师,法律咨询, 律师在线,法规,合同 核心提示：“可预见规则”的立法目的在于公平合理地平衡合同当事人之间的利益关系。在具体运用中，需要考虑合同当事人订立合同时依照日常生活经验应有的真实意思表示，结合合同的缔约过程及具体内容，遵循公平原则，进行综合认定。 　　【问题提示】 　　在合同纠纷案件审理中，如何正确理解和运用“可预见规则”？ 　　【要点提示】 　　“可预见规则”的立法目的在于公平合理地平衡合同当事人之间的利益关系。在具体运用中，需要考虑合同当事人订立合同时依照日常生活经验应有的真实意思表示，结合合同的缔约过程及具体内容，遵循公平原则，进行综合认定。 　　【案件索引】 　　一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第XXXX号民事判决书，2011年8月10日。 　　二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号民事判决书，2011年12月5日。 　　【案情】 　　原告张三。 　　被告甲公司。 　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：2006年11月20日，张三（买受人）与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为200651471018），向甲公司购买位于长沙市芙蓉区浏正街158号七彩丽都（丽都公寓）第1幢10层XXXX号房。合同约定：房屋建筑面积33.99平方米；房屋用途为住宅；房屋单价为4365.64元，总金额计148388元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式为银行按揭，首付30%为48344元；交房日期为2007年12月31日前；合同第十五条是“关于产权登记的约定”，内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、…；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人未及时提供办证所需证明材料或逾期支付房款及费用或因登记机关审批房产面积测绘等原因造成出卖人无法在合同约定的期限内完成权属登记备案手续的，出卖人办证时间顺延且不承担违约责任”。双方还对其他事项进行了约定。 　　合同签订后，张三如约履行了付款义务。2007年10月8日，甲公司收取张三200元的代为办理国土证的费用200元并开具收据。2007年12月20日，甲公司向张三开出金额为149479元的《销售不动产统一发票（自开）》。2008年10月30日，XXXX号房屋的房屋产权证得以下发，权证号码为长房权证芙蓉字第708056802号，登记房屋所有权人为张三，登记面积为34.24平方米。 　　2008年10月5日，张三与案外人李四签订一份《购房定金合同》，约定：李四拟购买张三的XXXX号房屋；定金合同签订后三日内李四给付张三定金3万元；2009年1月31日前XXXX号房屋已经办出产权证，包括小产证和分户土地证时，双方签订正式房屋买卖合同，并办理过户手续。2008年10月6日，李四给付张三购房定金3万元。此后到了2009年1月31日，由于XXXX号房屋的分户土地证尚未办出，李四未与张三签订正式的房屋买卖合同并过户房屋产权。且就是否应当双倍返还房屋定金发生争议。经协商不成，李四向上海仲裁委员会申请仲裁。2011年5月27日，上海仲裁委员会作出（2011）沪仲案字第XXXX号《裁决书》，裁决张三给付李四定金罚款3万元，并承担仲裁费3050元。2011年6月2日，张三履行仲裁裁决，给付李四33050元（含李四预缴的仲裁费3050元）。 　　张三认为甲公司未及时办理XXXX号房屋的分户国有土地使用证，导致自己被他人追索购房定金罚款造成经济损失，向甲公司索赔。甲公司认为土地证暂时未能办下来，不是自己的原因造成的，因此不同意张三的要求。双方因此协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。 　　另查明：由于XXXX号房屋所在楼盘的“七彩丽都业主”向长沙市市长信箱发信咨询“（七彩丽都）办不了土地证，开发商说政府还要收他们几千万”的问题。长沙市国土资源局于2011年6月27日书面回复意见为：“来信中关于分户土地证办理问题，查阅电子流程，开发商未向我局提出申请。根据长沙市城乡规划局于2004年对长沙源丰实业有限公司下达《规划设计条件》，项目容积率为7.0。经初步测算，约需补交全额楼面地。具体金额，需根据开发商已办的房产证统计资料进行计算才能得出。如果实际用途、容积率与原出让合同不一致，分户发证前需修改出让合同，按现行政策补交全额楼面地价。” 　　2011年8月1日，张三自愿撤回要求甲公司退还房价款100元、赔偿契税损失10元的诉讼请求。 　　以上事实，有经庭审