谈炒楼花形式下财务核算与避税问题.docVIP

谈谈房地产企业以卖楼花形式合作建房的避税问题 一、炒楼花的背景介绍。 以前，卖楼花指的是房子还没开始动工,开发商将图纸预售给购房者，由于房地产企业信誉问题，出现过诈骗现象，为了控制社会矛盾，政府明文规定，这种性质属于违法行为。房地产企业是一个资金密集型的行业，一个项目拿下来，往往没有开工建设资金，如果超过一定开发期限未完工的，政府会以经济手段制裁，如果超过规定期限未开工的，政府将无偿收回土地；而这时，一些实力更小的公司，无法拿到项目。这种情况下，就出现了公司之间买卖楼座图纸的行为，价格仅限于土地及部分配套，建安成本及部分配套由买家实施并承担，并收益商品房销售收入，而对外的所有手续均以甲方名义实施，这种模式就是本文将阐述的卖楼花行为。卖地的一方为了招揽生意，往往承担房款中楼花部分的税金，超出楼花款的房款余额部分的税金，由另一方承担。下面分析有关税收政策。 二、税法规定。 其他形式合作，肯定缴税，这里不再重复；有没有不缴营业税的情况呢？ 首先，我们看看国税函【1995】第156号第十七条规定：第二种形式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。 1、若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按销售不动产税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。 2、房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。 　 3、若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。 从政策中可以看出，按照第1种规定可以不交税。 下面再看一个文件： 国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复 国税函[2005]1003号 海南省地方税务局： 你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发[2005]57号）收悉。经研究，批复如下： 鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 关于《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发[2005]57号）的具体内容查不到，估计合作合同中乙方仅提供资金，收取利息，视同甲方的一种融资行为。 三、合作合同与协议。 依法经营是企业发展应该遵循的规则，通过研究税法，精心策划，合作时从签合同开始运作，是可以达到避税目的的。根据前面提到的文件，我们分别研究两种模式。 第一种，乙方参与，以甲方名义合作开发。 这种模式，同样存在两种模式，一个是共同出资成立公司，并按照出资比例承担风险，分享利润，不存在楼花问题，不缴营业税。另一种是现在比较常见的合作模式，按照比例分配房屋或土地出让方提取固定金额利润的方式参与分配（表面回避地价，实际按照面积收取土地价款），如果合同签成这样，毫无疑问，视同转让土地，缴纳营业税。怎样才能做到留有余地，争取不缴营业税呢？ 在解答这个问题时可能有人要问，既然有法规，为什么不照此操作？这主要是合作双方涉及各自利益，彼此不愿被牵制，双方主要约定楼花款的价格、支付的条件与时间等，所以，不愿以合营公司的形式注册公司，共同经营。因此，出现了既要保证合作项目的顺利进行，又要处理好纳税工作的情况。 近几年，房地产市场比较火，买卖楼花双方都会赚钱，这个前提很重要，没有利润，甲方盖不住炒楼花的事。甲方既要保证挣钱，又要保证不缴楼花款营业税，分以下几步走：第一步，精心测算土地成本与相应的配套费用，以此为基础，与乙方协商土地转让价格，形成合作意愿；第二步，以甲方名义成立项目，签订工程、材料合同，核算收入、成本、税金等；第三步，以测算的土地成本与配套费的实际成本作为甲方投入的资本，在合同中体现，并在实际账务处理时，分配到项目中；第四步