民事审判实务中的若干问题（梁慧星）.doc

民事审判实务中的若干问题 （2012年10月22日成都中级人民法院） 中国社会科学院学部委员 梁慧星 问题1：不动产物权登记生效制度的实践困惑 房屋买卖合同有效且价款已全部支付，买受人也实际占有该房屋，但未办理产权过户登记手续，此时买受人对该房屋是否享有物权？其是否可以对抗法院的强制执行？ 梁老师：本题涉及到办产权登记之前是什么权利状态，这样的权利状态能不能强制执行。从物权法关于物权变动的规定来说，我国实行登记生效主义。按照物权法第14条的规定，不动产物权的变动，自记载于不动产登记簿之时发生效力。第15条规定，未办理登记的，不影响买卖合同的效力。本题中，房屋买卖合同有效且价款已全部支付，买受人也已经实际占有该房屋，但未办理产权过户登记手续，如果仅从物权法第14条的规定看，因为没有办理产权登记，其物权变动未生效，应当肯定买受人还没有取得房屋的所有权。但请同志们特别注意，这种情况下，虽然买受人不享有所有权，但是买受人享有占有，他是该房屋的合法占有人。 什么叫占有？对于财产的事实支配状态叫占有。占有在各国民法规定中稍有区别。日本民法规定为占有权，是物权的一种。我国物权法规定为占有，是一种事实支配状态。占有，虽然不是一种物权，但是占有规定在物权法上，属于物权法规定的一种财产利益。对应于侵权责任法第2条的规定，占有属于受侵权责任法保护的一种民事利益。侵权责任法第2条规定，侵权责任法的保护客体是民事权益，包括民事权利，和未被规定为权利的民事利益。民事利益，包括人身利益和财产利益。 依据有效的房屋买卖合同交房、付款之后，如果办理了产权过户登记，买受人就取得房屋所有权，该房屋所有权当然受法律保护；没有办理产权过户登记，买受人因出卖人交房而取得对该房屋的占有，即对该房屋的实际支配状态，就属于受法律保护的一种合法财产利益。从侵权法来说，买受人虽然没有办理产权过户登记、没有取得房屋所有权，但买受人已经取得对房屋的合法占有，同样受法律保护，任何人侵害其合法占有均将承担侵权责任。 民法所谓占有概念，是指对财产的实际支配状态。如果是一个小的物品，占有就是指身体控制，占有手机就是把手机握在手中或者放在口袋里，占有一辆汽车就是拥有车钥匙。占有分为有权占有与无权占有，有权占有一定是合法的（如承租人、借用人的占有），无权占有往往是违法的（如盗窃者占有盗窃物），也有不违法的无权占有（拾得人占有遗失物）。本题中买受人基于有效的买卖合同和出卖人的交付行为，而占有自己所购买的房屋，属于有权占有，是受法律保护的一种合法财产利益。但本题问的是，这种占有是否可以对抗法院的强制执行？ 在回答此问题之前,需要弄清楚法院强制执行是什么性质？执行的对象是什么？法院强制执行，所执行的是生效判决所确认的债权人对被执行人(债务人)的债权，执行的对象是被执行人(债务人）自己的财产，即被执行人享有所有权的财产。如果某项财产（动产、不动产）不在被执行人自己的占有之下，而在第三人的占有之下，则法院强制执行的是被执行人对于该第三人占有之下的财产的返还请求权。如果被执行人对于该项财产享有返还请求权，该项财产（即使处于第三人占有之下）仍属于法院强制执行的对象，则占有该项财产的第三人不能对抗法院强制执行；反之，如果被执行人对于该项财产不享有返还请求权，则该项处于第三人占有之下的财产不属于法院强制执行的对象，则第三人可以对抗法院的强制执行。质言之，对于某项处于第三人占有之下的财产，判断法院可否强制执行的标准是，被执行人是否享有返还财产请求权。 如一家企业通过融资租赁购买设备，按照合同法的规定，该项设备的所有权归租赁公司，该企业仅享有使用权。如果该企业不能履行债务，则该企业的债权人不能申请法院强制执行该项设备，因为被执行人企业不享有该项设备的所有权。而租赁公司可以行使返还请求权取回该项设备。因此，如果该租赁公司不能履行债务，则其债权人可以申请法院强制执行该项设备，强制执行的依据是，被执行人租赁公司对于该项设备享有返还请求权。 归结起来，法院强制执行处于被执行人之外的第三人占有之下的财产，所执行的是被执行人对于该项财产的返还请求权。如果被执行人对于该项财产享有返还请求权，法院就可以强制执行，占有该项财产的第三人就不能对抗法院的强制执行；如果被执行人不享有返还请求权，法院就不能强制执行，因为没有执行依据，占有该财产的第三人当然可以对抗法院的强制执行。 最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的解释（法释［２００４］１５号）第37条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。为什么人民法院不得查封、扣押、冻结？因为被执行人对于该项财产没有返还请求权。 现在回答问题，房屋买受人依据有效