【优质】海辰名居项目可行性分析报告.ppt

2 布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段 布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位 布吉离香港新界仅8公里，距国际大海港盐田港20公里，距深圳宝安国际机场35公里是联系粤东、闽、赣 的咽喉地带,地理位置得天独厚. 根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。 09年开通的地铁3号线将大大提升本项目的地段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。 定于2005年底动工，预计2009年竣工，建设工期为4年，总投资达100亿元人民币 三号线连接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城，有利于构建深圳市“一市多城，众星捧月”的现代化城市体系，并有利于进一步扩张深圳市中心区的辐射功能，同时为特区外布吉、横岗、龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障，有力地促进3个卫星城的发展 深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况,同时更有利于本项目整体价值的提升 深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处，沿线经过龙岗区的布吉街道、横岗街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道。 改造后的深惠公路将设计成双向8快车道、2慢车道，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带 项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项目在区域的档次和形象 项目所在地木棉湾村已列入2006年深圳市重点改造区域,改造进程已进入实施阶段 规划中明确指出：完成轨道3号线及沿线轨道站、布吉铁路客站、深惠公路改造等设施工程。将铁路西侧的旧村逐步改造成商业区，启动木棉湾旧工业区改造，以城市公园的标准整治布吉公园。 布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段 经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板块，本项目位于深惠路北片区板块 布吉板块近年来推出的楼盘很多，是关内居民向关外购房的重要选择。 周边按照半宽划分可以分成：石芽岭生态片区，布吉中心区，罗岗求水山片区、深惠路北片区四个典型居住区。 罗岗—求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高 深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓 3号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔 项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位置极其优越 项目紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁3号线汇福花园站，距离布吉关口15分钟车程。 项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场 形象定位及推广主题语—新城市中心优尚生活区 推荐案名（推广名） 目标客户群描述 住宅定位-----新城市，中央地铁生活馆 住宅户型面积及配比建议 以二房和小三房为主力户型，大三房和四房为辅占30% 商业定位------新城中央，时尚生活地带 项目时间进度计划－项目开工时间为2007年第四季度，竣工时间为2008年第四季度，2009年第二季度销售完毕 经济测算前提—现状规模及建设物业面积配比 经济测算前提一 项目地块规模与指标 经济测算前提二 物业类型及规模 根据市场比较法，本项目2008年底入市，住宅部分可实现价格10000元/㎡. 经济测算前提三 物业市场价格 经济测算前提—物业市场价格及销售率假定 经济测算前提四 销售率假设 根据测算，项目的总投资约为6.7亿元，自有资金2.4亿 项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从2008年第四季度，销售收入弥补部分投资款 由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳 项目总投资6.7亿元，其中包括土地取得费用共计2.7亿元，自有资金为2.4亿元 根据项目规划指标及前述项目与市场分析，预计项目销售收入为10.37亿元 商业部分：商业售价按照3万元/米2的价格，整体销售； 销售总额：住宅按照95％的销售率，商业按照80％销售率，项目能够实现总收益10.37亿元 项目总销售收入为10.37亿，利润总额3.4亿元，税后利润总额1.97亿，投资净利润率为29.44％ 项目累计净现金流量为11655万元，财务内部收益率为26％，动态投资回收期1.8年 项目内部收益率为26％； 动态投资回收期为1.8年； 按照假设销售率，盈亏平衡住宅均价为6500元/米2 ，按照市场情况，项目风险较低，投资价值很大。 项目销售价格和建安成本分别变动对项目内部收益率会产生较大影响，但销售收入的变动幅度的