【优质】甲骨文地产--2015年南京新街口海华大厦租赁报告.ppt

南京海华大厦租赁报告 PART ONE 任务 一.南京写字楼市场基本情况调研分析； 二.海华大厦约26000平米写字楼的租金测算； 1、毛坯写字间出租估算； 2、简装写字间出租估算； PART TWO 目标 □通过定位，选择差异化经营， 提升海华大厦写字楼形象， 产生良好的社会效益。 □通过本定位，选择利益最大化 的租赁方案，促进业绩提升。 □持续提升海华大厦的物业价值。 □获得直接经济效益。 □总体租金不高，滞后于上海北京。 □近2年来南京甲级写字楼不断增加，新街口地区仍然是最热区域，租金相对较高。 □租赁条件大多提供简装办公，但由于装修品质、物业管理水平层次不齐，呈现出差异。 □租金递增空间小，一般为市场自然递增。 海华大厦位于鼓楼区新街口西北方，紧邻新街口核心商业圈，大厦北侧为中南大厦、东侧为40米宽的中山路、南侧为华夏大厦、西侧是规划中16米宽的高家酒馆路，商业配套齐全。 海华大厦地上37层，地下4层，高100米，集商业、酒店式公寓为一体的综合性高层建筑。层高3.3米，净高2.8米，每层建筑面积1136平米，其中13~37层为写字楼用途（13、37层开发商自用），可租赁面积?2.6万平方米。 硬件设施： 全敞开式玻璃幕墙外立面 8部进口高速电梯（三菱等一线品牌） 190个停车位，其中160个地下、30个外场 商务配套： -1层为公共餐厅，可供大厦写字楼午餐使用 2、3层为简餐、茶社等高档商务餐饮 4-11层为商务快捷酒店客房，4星标准装修 12层为会议专用 办公物业发展策略：物业平面单元柔性分割，选择多元化，提供定制化服务，扩大目标客户范围。 硬件设施的品质，能够全面提升项目的价值，提升综合竞争力 项目的价值体系全面提升，包括： 区域价值——强化海华大厦的区域价值； 产品价值——优化产品设计，全面提升项目的产品价值竞争突围 附加价值——管家式商务物业服务，资源的整合等 形象价值——从大堂形象、指示形象、市场形象塑造等方面体现项目的高标准 定位一：毛坯写字间出租 定价原则与方法 定价原则 市场比较法 定价方法运用 1）估价思路 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正， 从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 2）样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。甲骨文地产机构在实践中总结出以下样本 选取原则： 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本 案的比较对象。 3）修正思路 一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。 但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不 大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不 必考虑交易日期因素。因此，我们选择了一些指标对商业个案进行了修正。 第一年出租率： 一季度10%、二季度17%、三季度34%、四季度50% 1.8元/平米·天 X 365 X 26128平米 X （10%+17%+34%+50%）/4 = 476.36 万 第二年出租率： 一季度50%、二季度56%、三季度64%、四季度70% 1.8元/平米·天 X 365 X 26128平米 X （50%+56%+64%+70%）/4