0805中国的城镇化和市场.ppt

* 贷款利率变化影响 贷款额度 贷款年限 利率倍数 等额本息还款 等额本金还款 利息总额 利息总额 1,000,000 20 0.7 529,392.36 460,410.42 1,000,000 20 0.8 615,885.55 526,183.33 1,000,000 20 0.85 660,092.64 559,069.79 1,000,000 20 0.9 704,928.23 591,956.25 1,000,000 20 0.95 750,383.00 624,842.71 1,000,000 20 1 796,447.27 657,729.17 1,000,000 20 1.1 890,364.12 723,502.08 1,000,000 20 1.2 986,595.62 789,275.00 1,000,000 20 1.3 1,085,054.82 855,047.92 以贷款100万元、贷款年限20年、基准利率6.55%为例： * 利率将部分刚需从可支付能力上挤出了 保障房将部分刚需分化了、拖住了、挤出了 棚改将需求变成了强制性消费，挤出了 北京市2013年度保障房供给 * 合计 政府 开发商 1300万平方米 715万平方米 585万平方米 其中 （万平方米） 公租房 116 经济适用住房 10 国企房 55 两限房 226 自住房 178 比例 55% 45% * 98年的改革是住房市场化， 忽略同步保障而使房价高涨 07年之后开始关注保障 过度保障让居住权变成了财产权 * 政府应保障居住权利 这与市场中的交易行为不冲突 政府不应保障财产权利 这是行政干预对市场的掠夺 * 中国的市场化遇到的最大障碍 政府总把手伸到别人的口袋里 不是用税收的预算支持民生（医疗、教育、社保、住房）， 而是将政府的责任推给市场 * 以获取土地最大利益的垄断 以获取保障与限价产品的竞价 以获取增值收益为目的的限价 以限制市场价格为目的的调控 以民不得发财而政府可以投机的投资 当试图政府利益最大化时，市场利益必然损失最大 * 民间开发下滑时， 用政府棚改投资拉动， 其实是因果关系颠倒。 * 自2011年以来： 已完成960万套保障房 已投入棚改资金2万多亿元 今年： 开行1万亿元 470万套 * 未来几年政策的常态 借市场而提供保障 借棚改而拉动投资 借双轨制而操纵住房市场 借保障而分化需求 * 修改： * * 联合国预测2030年，我国城镇化率提升至70%左右。 可能该年份数需要再核实确认一下。 * * * * * * * * * 2014年1—6月份的全国房地产开发和销售情况（一） 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 42019 14.1 　其中：住宅 28689 13.7 　　　　办公楼 2394 19.0 　　　　商业营业用房 6172 23.2 房屋施工面积（万平方米） 611406 11.3 　其中：住宅 437195 8.3 　　　　办公楼 24739 23.3 　　　　商业营业用房 77445 18.5 房屋新开工面积（万平方米） 80126 -16.4 　其中：住宅 56674 -19.8 　　　　办公楼 3098 3.2 　　　　商业营业用房 10732 -8.9 土地购置面积（万平方米） 14807 -5.8 土地成交价款（亿元） 4031 9.0 房屋竣工面积（万平方米） 38215 8.1 　其中：住宅 29168 6.3 　　　　办公楼 980 14.0 　　　　商业营业用房 4353 7.2 * 指标 绝对量 同比增长（%） 商品房销售面积（万平方米） 48365 -6.0 　其中：住宅 42487 -7.8 　　　　办公楼 1090 -2.8 　　　　商业营业用房 3300 7.7 商品房销售额（亿元） 31133 -6.7 　其中：住宅