0706北海地块评估简报.ppt

海角路 中山路 茶亭路 上图为中山路政府保护建筑（已停止买卖）从地图上看，海角路和茶亭路是共享中山路的，可惜政府似乎仍对开发西部无任何动作。 项目规模 占地面积19490㎡ 总建面积：490000㎡ 世邦魏理仕物业代理：物业费未定 绿化率：38.6 产品类型 高层，海景洋房 价格范围 起价11000，均价16000，最高价21000。海景平层洋房：5000万一套 销售情况 销售情况良好，为下一次开盘蓄水阶段 客户特点 基本无本地购买力 项目特色 700米海景线 交房时间 预计明年交房 案例解析 北部湾一号 Part 1 北海概述及房地产市场分析 Part 2 政策分析 Part 3 地块分析 Part 4 竞争个案分析 北海 · 城市印象 关键词：旅游城市，空气宜人，北部湾地区领先城市。投资新热点 房地产市场：四线城市、处于发展初期、2007年以来量价创新高 一下飞机，从未见过何一个机场如北海这般布满了房地产广告。几乎没有其他产业。北海似乎处于房地产高速发展疯狂状态。 城市经济持续高速增长，保持15%/年的增幅，领先北部湾地区。对城市经济发展提供巨大保障。 城乡居民人均可支配收入持续增长继续保持北部湾地区前列的水平。 居民生活水平不断提高，但似乎仍及不上房价的涨幅。 北海宏观市场分析 产业结构 单位（亿元） GDP总量 第一产业 占比 第二产业 占比 第三产业 占比 2004 158.1 40.8 25.8% 50.29 33.5% 64.4 40.7% 2005 183.45 46.37 25.3% 66.68 36.3% 70.4 38.4% 2006 215.8 51.1 23.7% 87.5 40.5% 77.2 35.8% 2007 244 56.51 23.2% 105.71 43.3% 81.78 33.5% 2008 313.88 71.74 22.8% 134.86 43% 107.29 34.2% 2009 335 77.3 23% 135.2 40.5% 122.5 36.5% 城市第二产业占比始终保持40%以上。而房地产所处的第三产业也自2007年以后逐年增长，形势较好。但仍低于广西39.7%的GDP产比。城市三产有待进一步提高。 2009年1-10月以来，随着北海市经济进入新一轮发展机遇期，作为北海市重点支柱产业的房地产行业，也呈现出从逐步回升到迅猛发展的态势。从北海市1-10月份的财政收入来看，房地产业依然是拉动该市经济的火车头。1-10月份房地产业共产生的税收5.87亿元，同比增长39.43%，拉动全市财政收入增长7.2个百分点。（北海市财政局 ） 北海面临的问题 2009年人均GDP：23308元 城市人均可支配收入： 15200元 农村可支配收入：4740 城市人口：约60万 农村人口：约140万 15200*0.3+4740*0.7=7878 劳动收入比：7878/23308=0.34 从以上计算可以看出，北海城市人口与农村人口收入差距较大，劳动收入比仅为34%，典型的藏富于国，贫富差距较大的一个城市。 附表（2006-2009）年土地成交信息。 北海市场人员言论集锦 假设（公寓）： 按揭借贷利率 = 5.94% 借贷年限 = 20年 首期 = 30% 按揭占家庭收入比例 = 25% 平均每户面积 = 100平米 购买力分析 9000 所需家庭月收入 元 单价 元/平米 8000 7000 6000 5000 4000 3000 北海城市总人口：60万 家庭数量约20万。 按照去年北海城市人口人均年收入15200元来算，每户家庭都可有三名劳动力，计算其家庭月收入也仅为3800元。 北海本地人对均价5000元以上房子的购买力小之又小。很明显，外地投资客为北海楼市主要购买力 Part 1 北海概述及房地产市场分析 Part 2 政策分析 Part 3 地块分析 Part 4 竞争个案分析 促使本轮房价快速增长的成因： ①信贷投放过量 ②市场供给不足 ③通胀预期加速 2010年第1季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷投放量的27％，预计达全年总贷款量的35％，投放过量。 房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨，国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”，市场上投资、投机行为显露盛行迹象 4.15新政与07年9.27新政相比力度更大 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主