1020七里村地块市场分析.ppt

城市经济高速增长，发展潜力巨大，具备城市发展和扩展经济基础 经济高速增长 南京的GDP从2000年至2007年一直保持两位数以上的增长速度，2007年，南京GDP达到3275亿元，增长率为13.91％， 经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力,也是房地产发展的基础，南京城市经济的迅速发展必然将促进南京房地产市场的全面快速发展。 发展潜力巨大 南京相比同为江苏省的无锡与苏州，由于后两座城市受上海辐射影响较大，无论在经济总量还是均量上都存在一定差距，但随着长三角经济一体化的加强，外加南京独有的政治文化优势，使得南京具备更大的发展潜力。 按照国际研究城市发展的标准：南京房地产市场处于平稳发展阶段 产业结构合理，尤其是第三产业的发展壮大反映城市经济的活跃，产业升级换代过程中必将导入和催生大量高素质、中高收入人群，带来巨大的居住市场容量 城市基础建设及房地产投资持续增长，城市扩展加快，房地产市场发展环境良好 2007年南京完成固定资产投资1867.9亿元，比上年增加210亿元. 城市固定资产投资增速明显，城市规模不断扩张，持续的高投入为房地产市场带来了良好的发展环境。 城市房地产投资占固定资产投资的比例稳定且保持在合理的空间（按照国际研究城市的惯例：房地产投资/固定资产投资=20%~25%为良性发展的合理空间），城市房地产市场发展呈良性、健康发展，并保持稳定增展。 城市人口持续增长，2007年底城市化率达89%，预示城市房地产进入稳定的扩张发展阶段，城市版图的快速放大使得主城区域的价值进一步提升 房地产开发投资持续增长，城市扩张速度加快的同时城市中心区域的价值凸现 社会消费品零售总额持续增长，居民消费意识不断增强 随着经济的发展，社会的进步，南京居民的消费支出规模随着收入的增加逐年增大。其比例却逐年减小，资料显示：1990年南京城市居民人均消费性支出为每月121.09元；“八五”末城市居民人均月消费支出为376.99元； “九五”末的2000年城市居民人均月消费支出为587.29元；“十五”末2006年城市居民人均月消费支出为12233元。十五年来，南京城市居民的消费支出平均年增长率达到14.2%。 可支配收入的增幅与人均消费支出的增幅看，整体表现为收入的增幅高于支出的增幅，但近期有所缓解，消费趋于保守，还需加强引导 城市居民消费指数与居住价格指数保持较小的偏离值，城镇居民人均住房面积首次超过小康标准，改善型的置业需求开始放大 未来的城市规划发展为兼备经济活力、文化特色、最佳人居环境 以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局 总体规划 总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。 为充分发挥南京作为区域中心城市职能，南京规划提出完善主城中心体系之外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局。 在江北新市区培育一个次中心，以利于南京的中心城市职能向安徽、苏北地区辐射。 市域空间规划 规划形成“主城—新市区—新城—重点城镇—一般城镇”五级大中小级配合理的市域城镇等级结构。 目前南京已建成中心城区——一城三区的城市新格局，城市规模空前 都市发展区规划建设情况 主要表现为新市区的规划建设，新市区是接受主城功能扩散和新增城市功能的现行区，与其他新城相比，规划新市区城市规模更大，城市功能更综合，配合次区域中心的设立可以形成一定规模的区域综合服务中心，因而更容易协助疏解部分主城的职能。 目前东山、仙西、浦口—珠江三个新市区的主要建设规划完成，城市空间向南、向东、跨江发展的的三个增长极持续。 目前南京的城市格局是： 中心区——一城三区新格局，城市范围迅速扩张 城市定位为长江三角经济圈的两大副中心之一，城市的影响力必将增强并将辐射周边县市 未来的南京将不仅仅是一个江苏省的政治与文化中心，同时将成为镇江、淮安、滁州、芜湖、马鞍山、淮南、宣城、扬州、宿迁、巢湖、甚至包括合肥等城市所围绕的一个城市经济中心，并与杭州一起定位为长三角经济圈的两个副中心的，南京城市经济圈的确定意味着南京城市地位的提升。 房地产市场受政策影响呈明显的周期性波动，目前市场进入盘整期，由于房地产市场与政府经济密切相关因此各地救市政策频出，随着国家“双保”政策的实施，房地产市场总体后续发展前景良好 南京9月27日出台关于保持房地产市场健康发展意见的20条新政，对刺激住房刚性需求带来了一定的促进作用 2007年，南京土地市场十分活跃，成交土地92幅，“地王”频频出现，2008年前3季度，全市仅成交土地43幅，土地放量步伐减缓，供应住宅用地主要分布在江宁、江北和城北，城南08年来无住宅用地成交，商品住宅后续供应将日益减少 08年来全市各主要板块土地成交价格下滑，