房开企业对定金诚意金等有关收入确认的问题.docVIP

房地产开发企业中对“定金、诚意金”等有关收入确认的问题 现目前很多房地产开发商为缓解企业资金压力，在还未取得《商品房销售许可证》的情况下，提前采取各种方式如向业主收取定金、诚意金等销售商品房，但并未与客户签订销售或预售合同。针对企业收到的定金和诚意金，企业做账到底是应该放在“预收账款”科目还是“其他应收款”科目呢？很多企业会产生这样一个误区，认为收到的这笔款是因售房而发生的，应该将其挂在“预收账款”科目，其实不然。根据新会计准则规定，“预收账款”科目核算的是企业签订销售合同，按照合同规定收到的款项。而其他应付款核算的是企业除应付票据、应付账款、预收账款、应交税费、应付职工薪酬等应付性质以外的各种其他应付款。根据此规定，企业应将收到的定金、诚意金放入“其他应付款”科目进行核算。 案例：某公司为房地产开发企业，于2007年开发A小区，2009年12月开始进行促销，并向一部分客户收取了定金，开具了收据，但是未签订预售合同。该公司于2010年2月份取得A小区的商品房预售许可证。 一、会计处理 1、2010年2月份之前收到定金，未签订购房合同，则： 借：银行存款/现金 贷：其他应付款—某客户 2、若客户退房，则 借：其他应付款-某客户 贷：银行存款/现金/营业外收入 3、若2010年2月之后客户与公司签订购房合同，定金转房款，则： 借：其他应付款—某客户 贷：预收账款—某客户 对房地产开发企业中收到定金的税务处理 企业所得税 根据国税发【2009】31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此签订销售合同之前收取的定金不属于销售收入，不应当征税。对于收取的定金将来签订预售合同时，一并纳入预收账款核算，作为销售收入，如果客户退房，而没收的定金，作为营业外收入处理。如果企业虽然没有签订正式的预售合同，但是签订了相当于预售合同的协议，也应当认定为已经签订了预售合同，对此定金应该作为销售收入征税。从另外一个方面分析，《合同法》规定，定金的收取是建立在所签主合同的金额上的。但就此案例来说，企业并未与客户签订合同，因此所收取的款项也不能称之为“定金”，企业应该以收取“诚意金”或取得借款的方式进行账务处理，对收取的“诚意金”是不需要缴纳企业所得税的。 特别提示：根据《城市商品房预售管理办法》第六条和《商品房销售管理办法》第三十八条相关规定，企业未取得商品房预售许可证，不得销售商品房，若违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。 营业税 《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 根据上述规定，对营业税纳税义务发生时间进行判断。我们认为，即便未签订正式房产销售合同，只要收到预收款，就具备了纳税义务，应当缴纳营业税。 《营业税解答问题（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）规定前款第二十八条所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 特别提示：通过对前面所得税的分析可知，企业应将与客户签订合同之前的款项作为“诚意金”，这样既不违反《商品房销售管理办法》中“未取得预售许可证，不得进行商品房的销售”的规定，对于收取的“诚意金”也无需缴纳营业税及其相关附加。 土地增值税 按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，该企业在2010年2月份之前收取的 “定金”，未取得销售许可证，没有和客户签订销售合同，所以，在这个时间段收取的 “定金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项，因此，房地产开发企业收取的 “定金”，是不需要缴纳土地增值税的。而在2010年2月之后企业取得销售许可证，销售房屋时与客户签订了购房合同，因此对于之前收到的定金应该转房款，确认收入，缴纳土地增值税。 通过以上分析，我们可以清晰的看到，房地产开发企业对于定金的处理主要取决于是否签订了销售合同。企业在未取得销售许可证，未签订正式合同之前向客户所收取的款项若作为“定金”，应作为应税收入，需要缴纳企业所得税、营业税及土地增值税，若将其作为“诚意金”，则无需缴纳企业所得税、营业税及土地增值税，这样不仅达到了融资的效果，也避免了缴纳不必要的相关税金。