110107常平振兴三街地块经济测算(土地成本4500万).doc

常平镇中心区地块经济测算（大型综合商业体） 项目概况 地块位置 项目位于中心区，坐拥城市资源 项目位于振兴三街，周边商业繁华、生活配套完善、交通便利，属镇中心物业，发展成熟。 地块评估 规模评估 从地块规模来看，占地仅1万平米，容积率为3.0，总建面为3.2万平米，物业发展类型受一定限制； 物业价值评估 住宅：由于常平多年来，中心区土地供应较少，项目住宅拥有一定优势； 商业：项目商业虽位于中心区，但非一线临街商铺，商业价值受一定影响； 20%利润地块经济测算 预测用地指标 用地规划指标 序号 项 目 规划指标 1 用地面积(㎡) 10962.79 3 容积率 3.00 4 容积率建筑面积(㎡) 32888.37 5 住宅(㎡) 23888.37 7 商业(㎡) 9000 9 地下室(㎡) 9923 开发成本预测(土地成本4500万) 项目开发成本估算表 序号 项目名称 计算程式 总建筑面积(㎡) 32,888.37 　 　 　 单价(元/㎡) 金额(万元） 1 土地成本 　 1,411.10 4,640.88 1.1 地价款 　 1,370.00 4,505.71 1.3 土地契税 4,505.71 3% 135.17 2 旧楼购置费 　 —— 960.00 2.1 购置费用 　 —— 800.00 2.2 旧楼清拆改造费 　 —— 160.00 3 前期工程费 以下4项和 80.00 263.11 3.1 勘察测量费 　 25.00 82.22 3.2 规划设计费等 　 35.00 115.11 3.3 临时供水供电 　 10.00 32.89 3.4 场地平整、临时道路 　 10.00 32.89 4 建筑工程费 以下6项和 2,604.86 8,566.96 4.1 高层 　 　 6,623.35 4.1.1 地下室 　 1,860.00 1,845.68 4.1.2 住宅 　 2,000.00 4,777.67 4.1.3 商业 　 1,800.00 1,620.00 4.2 安装工程费 以下8项和 450.00 1,479.98 4.2.1 水电安装 　 150.00 493.33 4.2.2 电梯工程 　 150.00 493.33 4.2.3 消防工程 　 80.00 263.11 4.2.4 通讯工程、智能化工程 　 20.00 65.78 4.2.5 煤气管道 　 20.00 65.78 4.2.6 对讲系统 　 25.00 82.22 4.2.7 电视天线 　 5.00 16.44 4.3 配套工程费 　 422.92 463.63 4.3.1 道路 建安成本*2% 120.83 132.47 4.3.2 园林绿化工程 建安成本*5% 302.08 331.17 5 管理费用 前4项2% 81.92 269.42 6 不可预见费 后2项2% 53.70 176.60 7 其他费用 　 45.00 148.00 7.1 工程监理费 　 20.00 65.78 7.2 其他（报建费等） 　 25.00 82.22 8 合计（不含地价） 2至6项 　 9,424.09 9 公用设施专用基金