物业经营管理收益性物业价值评估概述.ppt

五、物业价格容易受到交易者的个别因素的影响 物业不能搬到一起进行比较，具有独一无二性，只有实地考察，容易受到个别因素（偏好、讨价还价能力、情感冲动） 2012年真题 关于物业价格特征，说法正确的是（）。 A、物业价格受区位影响较小 B、物业价格实质上是物业的权益价格 C、物业价格不容易受到交易者的个别因素的影响 D、物业价格形成的时间较短 2012年真题 关于物业价格特征，说法正确的是（B）。 A、物业价格受区位影响较小 B、物业价格实质上是物业的权益价格 C、物业价格不容易受到交易者的个别因素的影响 D、物业价格形成的时间较短 2011年真题 关于物业价格特征，说法不正确的是（）。 A、物业价格受区位影响大 B、物业价格实质上是物业的权益价格 C、物业价格容易受到交易者的个别因素的影响 D、物业价格形成的时间较短 2011年真题 关于物业价格特征，说法不正确的是（D）。 A、物业价格受区位影响大 B、物业价格实质上是物业的权益价格 C、物业价格容易受到交易者的个别因素的影响 D、物业价格形成的时间较短 第三节 收益性物业价值和价格的种类 1、使用价值和交换价值 2、投资价值和市场价值 3、成交价格、市场价格和理论价格 4、总价格和单位价格 5、实际价格和名义价格 6、现房价格和期房价格 7、起价、标价、成交价和均价 8、评估价、保留价、起拍价、应价、成交价 9、买卖价格、租赁价格 10、市场调查价、政府指导价、政府定价 11、原始价值、账面价值、市场价值 一、使用价值和交换价值 1、 使用价值： 商品的使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用； 2、交换价值： 是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就无法交换 没有交换价值不一定没有使用价值。 作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。 二者关系 练习题 有关交换价值和使用价值的说法不正确的是（）。 A、没有交换价值一定没有使用价值 B、使用价值是交换价值的前提 C、没有使用价值肯定没有交换价值 D、作为商品的物业，既有使用价值，也有交换价值 练习题 有关交换价值和使用价值的说法不正确的是（A）。 A、没有交换价值一定没有使用价值 B、使用价值是交换价值的前提 C、没有使用价值肯定没有交换价值 D、作为商品的物业，既有使用价值，也有交换价值 二、投资价值和市场价值 1. 投资价值： 某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。（主观的、个人因素） 2. 市场价值： 该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。（客观的、非个人） 3、投资价值和市场价值的区别和联系 （1）在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。同一物业有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在： ①开发成本或经营费用方面的优势不同 ②纳税状况不同和对未来的信心不同，等等。 （2）评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。 折现率：市场价值---社会一般报酬率/投资价值---最低期望收益率 净收益：评估投资要扣除所得税/市场投资通常不扣除 投资行为形成的条件：投资价值＞市场价格 2011年真题 关于特定物业在某一时点市场价值和投资价值的说法，正确的是（）。 A、市场价值是唯一的，投资价值是不唯一的 B、市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的 C、市场价值不是唯一的，投资价值是唯一的 D、市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一的 2011年真题 关于特定物业在某一时点市场价值和投资价值的说法，正确的是（A）。 A、市场价值是唯一的，投资价值是不唯一的 B、市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的 C、市场价值不是唯一的，投资价值是唯一的 D、市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一