世联-长沙金外滩项目市场研究报告-92ppt.ppt

研究内容 长沙宏观经济分析 按照国际经验，长沙近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展 近5年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2004年达到14.8%，房地产业处于高速发展期。 近3年长沙市固定资产投资年增长率保持了36%以上，2004年已达668亿元，增幅高达38.9%。大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用 与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济水平仍然偏低，与其城市地位相比，还有很大的发展空间 长沙市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期 长沙人均GDP近年来一直维持在10％以上，并在不断加快，经济增长迅速 长沙2004年人均GDP约2258美元，同时说明长沙房地产处于快速发展期 长沙市以第二产业为主，农业比例明显偏高 从历年来数据看出，长沙产业结构稳定于“三、二、一”型 “三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强。 长沙社会消费品零售总额增长迅速 社会消费品零售总额增长迅速，自2000年以来，每年保持了12%以上的增长率，2004年和2005上半年更是在16％以上，居民消费明显升温。 长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出周边南宁、南昌一倍还多 长沙居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高 长沙市城市居民的人均可支配收入处于一个较高的水平，在周边省会城市/直辖市中也只低于广州 近三年长沙市城市居民的恩格尔系数一直低于35％，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30-40%间为富裕 长沙人消费意愿强烈 2004年城市居民人均消费性支出达到了9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位 六年来，长沙城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在80%以上，消费特征明显 市民敢于消费，爱“吃”，好“玩”，不太重视储蓄 长沙市对外贸易总额小，不及一些滨海城市外贸总额的零头，在内陆省会城市中也不突出；利用外资额少，但近年来增长迅速 地区生产总值横向对比（2005前三季度） 规模以上工业总产值横向对比（2005前三季度） 社会消费品零售总额横向对比（2005前三季度） 城镇固定资产投资总额横向对比（2005前三季度） 财政一般预算收入横向对比（2005前三季度） 城市居民人均可支配收入横向对比（2005前三季度） 城市居民人均消费性支出横向对比（2005前三季度） 长沙多数综合经济指标在省会城市中排名中游，然而消费相当超前 长沙城市发展分析 城市地位 长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市 辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人。 长沙市的城市现状：一江两岸、西文东市 长沙1990年后就根据地理、历史与自然环境条件规划了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的城市总体格局，并初步形成了河东老城区商贸服务、河西新区政务文化的整体风貌。 项目所处的市中心是城市重点发展区域，主要承担综合服务功能 长沙市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构 主城区规划功能： 城市主体—综合服务 城市规划定位 由城市定位决定的重点发展区域 城乡建设以可持续发展为宗旨。着力加强湘江风光带、浏阳河风光带、橘子洲头、月亮岛的开发。 由城市定位决定的重点发展区域 以“一厢两翼”(长沙市区为“厢”，浏阳、宁乡两县(市)为“翼”)和“三山两水”(岳麓山、大围山、沩山、湘江、浏阳河)为发展重点，大力实施“湘江经济带”开发战略。 产业功能定位与发展方向 长沙向南——长株潭一体化 长株潭城市群核心地区发展目标 形成长株潭三市多功能多中心型城市群地区 以长株潭三市城区为增长核、以三市间的快速交通设施（高速公路、快速路、轨道交通）为纽带的核心区组团，以铁路和高速公路为发展轴向周边地区放射的城镇网路群体 发展成为经济繁荣、能提高吸纳就业能力和有良好的人居环境，污染得到综合治理、人地关系协调的体现科学发展观的示范型城市地区 发展为在国內具有很強竞争力的组群式的特大型城市化地域之一 长株潭城市群核心地区的空间结构框架 沿湘江、319国道两条生长轴线，重点向南、向东，拓展城市发展空间，构筑“一主两副环绿心”的空间结构，包括了三个主中心组团、四个次中心组团以及十九片区组团和25个小城镇组团。 三个主中心组团：长沙中心城区（湘江东侧）；株洲河西城区 ；湘潭河东城区 四个次中心组团：长沙河西新城 ；长沙星马新城 ；株洲河东城区 ；湘潭河西城区 项目所在的湘江东