公租房退出机制研究.docVIP

公租房退出机制的研究 一、管理系统 【管理方及职责】各类公共租赁住房的退出管理机制，应成立以住房保障管理部门为指导的，其他各建设主体共同参与的管理机构。 市住保部门制定退出政策，指导各区（县）退出管理工作，对各区（县）退出管理执行情况进行监督和检查。区（县）住保部门负责本区（县）公租房承租人退出管理工作。 公租房的所有权人或其运营单位做如下工作：合同中约定解除和违约条款。在租赁合同中细化对各种违规违约行为的处理和法律解决途径，加大违约成本；租前教育培训。应当集中组织培训，将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的行为向承租人明确说明，将资格和使用规定等相关住保政策制定宣传册发放给承租人；资格审核和使用情况的监督。应对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，对发现的违规违约行为，应当及时依法处理或者向有关部门报告。 二、主动退出 【主动性退出情形】两类1、合同到期，承租人不再继续申请，自愿退出；2、合同期内，因收入或其他资产状况改善或因购买、赠与、继承等途径取得各类房产等因素，承租人主动提出退出住房。 【处理程序】1、合同到期的，承租人应结清有关费用并于合同届满之日后30天内腾退出公共租赁住房。2、租赁期内，公共租赁住房承租人主动申请退出公共租赁住房的，应向产权人或其委托机构提出解除租赁合同的书面申请；按规定退出公共租赁住房的，应结清水、电、煤气等一切应当由承租人承担的相关费用。 【鼓励主动退出的优惠措施】为鼓励公租房家庭主动退出，住保部门可以根据租户的实际情况选择相应的激励方式：降低首付款比例、税收优惠、提供优先购买权、租价返还、提高公积金比例等。 1、税收优惠。一是减免购房税费。通过税收优惠政策鼓励承租人主动退出，比如在合同期内主动退出的家庭如今后购买经济适用房，给予一定的税收优惠;二是在合同期内提前退租的发放租金补贴（奖励金额为商品住房与公租房月租金之差的6倍，相当于给予承租人6个月的过渡期，这样承租人就会在租商品房与继续住在公租房之间进行选择），使承租者具有主动退出的内在动力。 2、租转售。当承租人收入超过规定标准租期满足规定年限，可以租转售。 3、租价返还。将租价与租期相联系,鼓励租房人尽早清退住房。政府确定公共租赁的基本租金,租房人在租期内按照此标准及时缴纳租金。租房人清退住房时,根据其租期数和租住时间给予一定的租金返还。比如满第一个租期清退的给予10％的租金退还,第一个租期内租满2年前清退的给予20％的租金退还,满3年清退的返还15％等等。随着租住时间的增加租金补偿逐渐降低,直至没有。通过这样的激励制度,使得租房人尽早清退住房的益处不低于其寻租行为的所得,从而使租房人主动放弃寻租行为。 4、提高政府给付公积金比例激励 我国的公积金制度采用个人、企业、政府三方共同承担的方式。公共租赁房群体中很大一部分人具有较为稳定的收入,其公积金缴纳也较为规范,为了鼓励租房人尽早清退住房。对于按期清退或提前清退住房的给予公积金方面的奖励。奖励的程度根据提前清退时间长短确定,提前时间越长政府给付的公积金比例越高。从而使得租房人在尽早清退住房时得到真正的实惠,进而激发其潜力的发挥,遏制寻租行为的发生。 三、被动退出 【被动退出情形】3类 第一类【承租人不再满足公租房承租条件，资格丧失】 1、合同到期，申请续租未获得批准；2、合同期内，承租人家庭成员因收入或其他资产状况改善或通过购买、受赠、继承、租赁其他住房等方式改善了住房条件，不符合租住公租房申请条件的，应该退出住房。 第二类【资格弄虚作假退出】承租人申请公共租赁住房过程中，提供虚假申报材料，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况，骗取了公共租赁住房承租资格。 第三类【违规行为退出】转租、擅自改变该房屋居住用途为获利行为，转借、擅自改变房屋结构，拖欠租金为不获利行为，从事违法行为可获利可不获利。 （发现识别机制） 【个人申报】承租人每年应按期向街道（乡镇）住房保障管理部门如实申报家庭收入、人口、住房、资产等变动情况。不按规定申报的，必须缴纳市场租金并且在1年内迁出所住房屋。 【资格复核】1、区（县）住房保障管理部门派专人定期（年审）对家庭申报材料进行复核。2、区（县）住房保障管理部门应当会同民政、税务、房管、社会保险、公积金、车辆、工商、金融等部门协商核对的具体程序和办法，定期对家庭的收入、人口、住房、资产等变动状况进行复核，并根据复核结果对家庭享受住房保障的资格、方式、租房补贴发放额度等进行及时调整并书面告知当事人。 【使用情况的监控】住房保障行政主管部门应定期进行监督检查，建立举报平台，加强物业服务企业、居委会对公租房的日常监管。 【信息管理系统的建立】建立统一的公共租赁住房管理信息平台以及信用管理平台，对公共租赁住房和保障对象建立数字档案，记载申请、审核、轮侯、