小区整体报告 房地产评估.docVIP

商宇·香榭里花园 整体情况报告书 调查项目名称：香榭里花园 调查目的：估计该小区二手房产的市场价值，包括出售价格和出租价格 调查方法：实地踏勘——物业、小区居民、中介 问卷发放——小区居民 调查作业日期：2013年11月18日～12月22日 调查作业地点：香榭里花园及周边 调查方：浙江工商大学公共管理学院土地资源管理系 调查人员： 成员：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇 分工：资料收集与作业方案拟定：葛瑶、屈琪淇、应盛辉 小区摄影：葛瑶 问卷发放：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇（一人15份） 数据统计：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇（一人15份） 实地数据记录：钟旖、应盛辉 报告撰写：应盛辉 PPT制作： 目录 报告思路： 本报告是在明确调查对象的基础上，制定作业进程表，阐述在实地调查过程中所遇到的困难及解决办法。通过一手二手资料的整理，总结得出小区的基本情况、内部情况、周边情况、出售和出租情况，最后得出该小区综合情况的进行阐述，得出结论。 调查对象： （一）调查范围： 调查对象名称 香榭里花园 坐落 浙江省杭州市下沙新城中心区域四号路南侧 四至：东：临盛泰名都中心 西：临文汇苑 南：石桥路 北：四号大街 （二）小区区位图： 调查过程 （一）进程表 时间 任务 材料 备注 11周 相关资料收集 制定与修改作业方案 明晰估价方法 实地踏勘估价对象表、 问卷调查、 交易实例调查表 实地踏勘估价对象表： 小区整体情况了解；个人估价报告用 问卷调查：小区整体情况了解；可比实例用，修正系数用，小区与小区之间比对，需小区合作 交易实例调查表：比较因素用 12周（周五） 香榭里花园整体认知，整个小区走一下，拍照记录 记录每幢几个单元，每单元几户，楼层户型，基本情况（绿化配套等） 2.完成估价对象实地踏勘表的小区部分3.3和3.4（人手一份） 实地踏勘估价对象表 估价对象实地踏勘表的小区部分是统一的，其他是自己的估价对象的 12周（周日） 电话询问：中介电话或其他联系人电话，获取交易实例等信息 1.完成每人15份的调查问卷，共60份， 2.问卷统计(一人15份EXCEL统计），汇总 实地踏勘估价对象表、 问卷调查、 交易实例调查表 做问卷的时候，要边问边做，1.问他是否愿意作为个人估价的对象，说明是免费的，可以以后为他卖房子或出租做参考2.问他邻居有没有最近在卖房子或租房子，或者有新邻居入住。（如果本人同意可以作为自己的个人估价对象，但小组内部户型不能重复；如有新邻居入住可以作为可比实例） 13周~14周（周一） 1.完成估价对象实地踏勘表的个人部分（人手一份），前两张半部分，确认个人估价报告的对象：几幢几单元几零几 2.实地考察，装扮购房者或租房者询问中介，完成交易实例调查表（若交易实例不够，联系研究相似地产小组：文汇苑、盛泰名都中心、北银公寓、大都文苑风情） 整理和统计交易实例调查表、个人估价报告数据资料 实地踏勘估价对象表、交易实例调查表 交易实例一定要是近一年成交的 先电话联系，装扮成要卖房的房东或欲卖房或购房的房客，问行情，边听边简单记录，做好做出可比实例 到中介（见附录）装扮成欲租房的实习学生等 14周 1.计算：选定估价方法计算，确定估价结果（行情、个人估价对象计算） 2撰写个人估价报告 实地踏勘估价对象表、 问卷调查、 交易实例调查表（一人三张可比实例复印件） 正常交易：打100，若税费非正常负担，比例打分 同个小区内，区域因素基本一致 面积越小，单价越高 不临街好 日期修正：杭州售房透明网 15周 2.小区整体估价报告（根据问卷结果、实地调查资料） 3.PPT制作和演讲准备 实地踏勘估价对象表、问卷调查统计表 略 问题与解决办法 填写问题 初次实地做房地产估价，对于实地踏勘估价对象表、交易实例调查表具体填写甚至某些具体的概念比如什么是顶角线、PVC板等也不清晰。通过组内成员和老师之间的交流，以及每次实地调查所获取的信息，明确自己所要填写的事项，哪些是涉及隐私不必填写的，哪些是要具体到个别的。 问卷发放的交流问题 发问卷的当天，正是星期天，本以为小区人会很多，结果周末小区居民很多都出去玩，在小区的人比较少，并且在待发的居民中有很大一部分是不愿意填写的。 惟一解决办法就是耐心和注重解释，为小区居民一遍又一遍地解释，引导他们填写目前的出售价格和出租价格而不是以前的价格。在询问视力不好的老人时，细心讲解，边问边帮助填写。 小区情况和交易实例的获取问题 小区情况网上资料并不是完全正确，有虚假的信息，有些数据已经过时，需要实地核查。小区情况主要是实地小区内部和周边情况调查和询问物业以及电话中介。