房产项目实施的总体工作安排.docVIP

房产项目实施的总体工作安排(初步） 工作思路 房地产项目开发是一项综合的工作，它涉及面广、政策性强、投资回收周期长等特点，是一个高投入、高风险、高回报的行业。这里的风险主要有国家政策性风险和市场变化风险。所以不可预见因素较为复杂；同时它又是一个涉及面广的行业。它上牵涉到政府及政府各职能部门，相关的专业管理部门，横向有各专业经营公司参与建设，纵向有作为商品交付的千家万户。所以整个项目从开发实施到结束将涉及到几十部门、经营公司和上千家购房客户。鉴于上述特点，我们要做一下工作： 首先是要理顺各级政府职能部门和专业管理部门的关系，得到他们支持，使我们的项目能顺利的实施。 其次我们要与各专业经营公司签订严密的合约，使我们的项目在整个实施过程中有章可循。 最后我们要树立良好的品牌意识，为广大客户提供优质的产品，只有这样我们投资回报才能得到保障，才能获得较好的经济利益，才能最终实现我们预期的目标。 当前工作：为规避国家政策变化的风险和市场不可预见风险，应马上启动公司已定的一期工程项目（商业街和住宅小区一期）但根据目前一期工程的进展情况来看，虽然前期已做了大量工作，但如要到真正实施阶段仍有大量工作没到位。有些关系仍需要理顺，特别是部分报批手续仍未办妥，滞后的工作要尽快跟上。公司要围绕这一目标，全力以赴完成一期工程开工前的各项工作。确保一期工程在预期时间内开工实施。 项目分期实施的时间安排 项目总体实施的时间安排： 整个项目分三期四年完成，到2014年底全部交付，但项目的后 期管理到2015年全部结束，包括工程的最终结算、审核、工程项目交付后的跟踪管理等。 各期实施的时间安排： a : 一期工程实施时间： 商业街：2011年2月开工—2012年底完成交付（包括大配套） 住 宅：2011年5月开工—2013年6月完成交付（包括大配套） b：二期工程实施时间： 住宅：2012年1月开工—2013年6月完成交付（包括大配套） c：三期工程实施时间： 住宅：2012年6月开工—2014年底完成交付（包括大配套） 具备条件： 所有开发用地取得合法手续，周边四邻不出现干扰，确保项目能 顺利进行。 b、住宅小区内的建筑物须在2012年5月底前拆除，包括目前公司的 办公生活区域，施工单位临时用房等。 c、所有开工前的报批手续完成（在各分期工程开工前完成）符合开 工条件，保证工程能连续进行。 d、场地内的三通一平到位，无障碍物遗留在场内。 e、所有施工图设计在各分期开工之前2个月完成，包括场地内所有 综合配套工程，理顺综合配套施工单位的关系。 f、所有施工单位分步落实，包括场内综合配套工程的施工单位。 g、所有工程项目在开工前完成工程的造价预算，以便掌握和控制工 程成本，使工程按进度拨款有依据。 h、公司内部相适应的管理人员到位，委托工程监理公司的人员到位， 委托管理的物业公司人员到位。 i、项目建设资金到位，（前提不影响工程正常进行） j、公司提供的设备、材料应提前到位。 营销工作安排： 整个楼盘营销工作是关系整个项目开发成功的关键，也是投资回报过程中的一个重要环节。如何使我们的产品推向市场，让市场客户认可我们的产品，接受我们的产品。营销需做大量工作，根据目前公司人员配备的实际情况。，就如何开展营销工作作以下安排： 营销策划：公司已委托杭州零点策划公司。 销售：根据公司目前情况，委托销售较为适宜（因公司目前没有该 能力），因此应马上寻找几家房产专业销售公司洽谈，最终确定委 托那家公司。 目标客户群体：根据市场的初步调查和考虑营销成本，确定以本地 客户为主要客户源，以上海、杭州客户源为补充客户源较为合理。 （以 上考虑主要减少营销成本，具体可请大家探讨论证。） 工作开展： 营销的前期宣传应做准备启动，具体由策划公司拿出方案，包 括相关费用成本、预算经与公司商定后可马上实施。一般广告宣 传分为三个阶段：即前期为告知，引导宣传。楼盘开盘前期为主 力宣传（密集型状态）开盘后为延续广告宣传。 委托销售公司确定后应提前介入。主要是做前期的准备工作，熟 悉目标市场情况，熟悉楼盘情况，熟悉当地有关政策、规定情况， 售楼部的布置等工作。 公司当前需做的工作。 与策划公司进行一次沟通，告知他们我们的整体安排，确定下一 步工作如何展开，包括总体理念，时间节奏，费用投放与控制等 等。 为配合营销宣传的展开，土建设计单位应提供项目总平面图、立 面图、效果图、套型图、施工图等。为楼盘宣传册，楼书的编制 提供资料保证。 园林景观设计单位应马上选定：选定后马上着手方案图设计，论 证