房地产市场管理问题汇报PPT12月16号.ppt

汇报主要内容 一、前言 （一）研究背景 （一）研究背景 目前，宝安面临两个“一体化”，即珠三角一体化和特区内外一体化。这对宝安房地产发展来说，既是机会，也是挑战。 （二）研究思路 （三）研究目的 （四）研究内容 二、问题及原因 （一）房地产一级市场 （一）房地产一级市场 （一）房地产一级市场 （一）房地产一级市场 在合同名称上，深圳版合同仍然采用《深圳市土地使用权出让合同书》作为合同的名称是不准确的。 ——国有土地使用权可以根据用途分为国有建设用地使用权和国有非建设用地使用权，深圳版合同名称没有明确清楚是哪种土地使用权进行出让。 ——按照物权法定的原则, 物权的种类和内容必须由法律做出规定，所以，出让合同的名称也应与《物权法》规定的建设用地使用权的名称相对应。 （一）房地产一级市场 在合同订立的法律依据上，深圳版合同语焉不详 。 ——深圳版合同第二条规定：“根据国家有关法律、法规及深圳市的有关规定，甲乙双方本着协商、自愿、有偿的原则，订立本合同”。至于依据哪些法律法规，并未明确载明，这是有悖于合同的严谨性的。 （一）房地产一级市场 深圳版合同没有明确国有建设用地使用权出让方式。 ——深圳版合同第四条规定：“本合同签订之日，甲方将……的土地出让给乙方，并移交给乙方使用。……”该条文并未言明具体的出让方式是招标、拍卖、挂牌还是协议。 （一）房地产一级市场 深圳版合同没有约定出让土地的空间范围。按照《物权法》规定，建设用地使用权应是一个空间范围，而目前属于平面界限范畴。 没有对建设用地使用权出让期内，因政府规划调整、公共利益需要等原因提前依法收回土地使用权，以及相关补偿措施等作出约定。 目前，随着有关政策出台，深圳在后来签订土地使用权出让合同时，针对开竣工时间、配套建设、户型配比约定等明确了相关补充条款 ，但从长远看，应将补充条款调整为格式条款，以规范管理。 （一）房地产一级市场 分期支付土地出让价款的利息率规定不合理 。 关于土地使用期满续期的问题没有和《物权法》保持协调 。 （一）房地产一级市场 2008年由国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本总体框架分为正文、 三个附件和合同使用说明完整的三部分。而深圳版合同既不分章节，脉络体系不清，也缺少应有的附件等文件。 （一）房地产一级市场 新法律新政策频出。我国房地产是典型的政策型市场，新的法律、法规、规章等政策，都会导致土地出让合同应该有相应的变化，否则就有可能因为和法律相抵触而失效或部分失效。 房地产市场发展迅速。市场发展都异常迅速，国家政策频出,政策变化及要求解决的问题多种多样。 （一）房地产一级市场 （一）房地产一级市场 规划频繁调整因素 规划供给滞后因素 （一）房地产一级市场 企业市场战略因素 开发计划因素 资金链因素 。 （一）房地产一级市场 经济法律纠纷因素 其他不可预见因素 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （二）房地产二级市场 （三）房地产三级市场 （三）房地产三级市场 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 （四）其他问题 三、解决措施及建议 （一）创新机制解决房地产一级市场问题 （一）创新机制解决房地产一级市场问题 （一）创新机制解决房地产一