房地产开发流程及相关法律实务课程汇报总结.docVIP

《房地产开发流程及相关法律实务》培训课程 汇报总结 极其有幸亲历由杨家学教授主讲的《房地产开发流程及相关法律实务》培训课程，该课程主要分为两个部分，即房地产开发流程概述与房地产开发过程中所涉及的相关法律问题及处理办法。以下简要的概括本次课程内容： 房地产开发流程概述 立项环节 1.项目立项 房地产项目立项以政府投资与非政府投资进行立项方式界定。 政府投资项目。必须通过政府审批，审批要件为项目建议书、可行性研究报告。项目建议书是初步的可行性研究报告，可行性研究报告是深化了的项目建议书，可行性报告审批程序与建议书审批基本一致。部分项目也可申请可行性研究报告代项目建议书审批方式。 非政府投资项目。其中分为备案制、核准制。备案制是指非政府性投资且明令不属于重大类或限制类的项目，采取程序更加简便内容更加简略的一种告知性措施。它的意义在于有利于国家及时掌握和了解企业投资方向，有利于贯彻国家法律法规、产业政策和行业准入制度。核准制是指行政机关对某些事项是否达到特定技术标准、经济技术规范的判断、确定，即对企业投资建设行为合法性的判断与确定。核准只提交项目申请报告，不审查项目建议书与可行性报告。核准制适用于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备设施的设计、建造、安装和使用，直接关系人身健康、生命财产安全的特定安全、物品的检验、检疫。当前，90%的非政府投资项目系通过备案制立项，其余项目则通过核准制。 2.概算审批 概算限于政府投资项目（不包括核准和备案项目）。概算一般是在初步设计阶段进行，根据设计要求利用概算定额、概算指标等对工程建设全部投资（工程造价）进行的概略计算。初步设计不得随意改变被批准的可行性研究报告确定的建设规模、产品方案、工程标准、建设地址和总投资等控制指标。概算超过可行性研究报告总投资结算的10%以上，或其他主要指标需要变更时，应以说明原因和计算依据，并报原可行性研究报告的原审批单位同意。 概算审批条件为：可行性报告已获批准；总投资概算未超过可行性研究报告批准总投资估算3%（10%），初步设计方案建筑面积未超过可行性研究报告批准面积的5%；应组建项目法人的项目，项目法人已成立；其他相关规定的条件。 规划环节 规划环节五个关键点，即“一书两证一方案一确认”。“一书”为选址意见书；“两证”为用地规划许可证、工程规划许可证；“一方案”为方案设计；“一确认”为竣工验收。 项目选址 项目地址选择，即建设项目在拟建地区、地点范围内具体确定坐落位置和东南西北四至。项目选址意见书是城乡规划主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。 申领选址意见书的条件为：一是在城市、镇规划区内；二是建设项目需要有关部门批准或者核准；三是以划拨方式提供国有土地使用权的。非通过招拍挂取得土地的项目，应在取得选址意见书后6个月内报送规划设计方案，否则失效（不可抗力除外）。 建设用地规划许可 建设单位在向土地管理部门申请用地之前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目的位置、面积、允许建设的范围，提供规划设计条件的法律凭证。（经城乡规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证）。其作用为确认土地利用符合城市规划；维护建设单位按照规划用地的合法权益；为土地管理部门行使管理职能提供必要依据。 针对于本区的实际情况为在申请规划设计条件时，一并申请用地规划许可证，在取得规划设计条件及项目立项批文后方可取得建设用地规划许可证。 建设工程规划许可 城乡规划主管部门对在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，确认其是否符合城乡规划要求而准许进行工程建设的行为。建设工程规划许可证则是由城乡规划行政主管部门核发用于确认建设工程是否符合规划要求的法律凭证。 核发建设工程规划许可证的条件为：取得建设用地规划许可证；已签订《建设用地使用权出让合同》或取得划拨用地批准文件；取得环保、消防、人防等相关部门的意见；通过方案设计和施工图审查；设计单位资质资格符合要求；设计文件符合国家、本地规定；符合城乡规划及城乡景观要求。需注意的是建设工程规划许可证同样具有一定有效期，各省市规定的时限有所不同。 方案设计、初步设计与施工图设计 建设项目方案设计审查是规划行政主管部门的一项重要审查内容。规划部门审查建筑设计方案是否符合规划设计要求；相关部门如消防、环保、人防等对各自管理范围的建设方案提出书面审查意见，居住区的建筑方案必须附有项目所在地政府部门对公建配套的审查意见如水、电、污水处理、道路连接、教育、医疗设施。需注意的是，一般情况下方案设计通过批准后6个月内，未申请建设工程规划许可证又未申请延期的则失效。 建设行政主管部门对建设单位在方案设计或者可行性研究报告获批后，从技术、经济等方面通盘规划，以确认其符