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申论热点：房地产调控 【关键词】 房地产市场秩序 房价 租金上涨 【背景链接】 ??? 国务院总理温家宝于2010年1月19日上午主持召开国务院第四次全体会议，再度强调促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。 ??? 2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 [典型案例] ●2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。虽然北京住宅租金近日略有下调，但难改上半年涨势。同样，5、6月以来上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨明显。 ●今年夏季突然暴涨的房租比久久不跌的房价更令人焦虑。新一轮调控出台后，房价未见明显松动，全国重点城市的房屋租赁价格却持续上涨，京、沪、深等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%。这种上涨既与大学生毕业等季节性因素有关，也不乏人为抬高因素，尤其是一些中介与房东“合谋”，联手推高房租，以赚取更多佣金。如同房价一样，租金不理性上涨也伤害了许多人，解决这一困境的根本出路在于建立一个规范的租赁市场。 ●北京：从2008年就在北京从事房产中介的张女士说，“现在3300元左右的两居室，两个月前只要3000元左右。”而与去年同期相比，房租更是涨了不少。她举个例子说，“涨得多的，有个精装修的一居室，去年2500元，今年涨到了3200元。” ●广州：满堂红统计数据显示，今年5月份的广州房屋租赁成交宗数比4月份增加了20.4%，单月租金同比上涨了10.9%，达到30.44元/平方米?月，部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁，租金同比上涨约20%；而2008年和2009年两年，广州住宅平均租金涨幅分别只有3.3%和2.5%。 ●上海：7月1日，上海房屋租赁指数办公室发布的信息也证实了这一点：6月，上海房屋租赁指数为1227点，较上月上升6点，环比上涨0.49%。低、中、高端市场全线飘红，且呈现近来少有的快速上涨之势。新政实施两个月后，上海的房屋买卖市场呈现“冰封”状态，而租赁市场出现租金加速上涨之势，连续两个月指数涨幅超过0.4%。 ●深圳：据深圳二手楼网站统计数据显示，5月份深圳六个区的二手住宅租赁环比上涨不一：福田区的租赁挂牌均价4335元/套，环比上涨8％；罗湖区环比上涨3．5％；龙岗区环比上涨4．6％；宝安区上涨3．4％；而南山区和盐田区则基本保持平稳。据房屋中介介绍，目前深圳繁华旺地，房屋租金普遍涨了5％—10％，有些地段甚至上涨了10％—20％。关内及靠近关口的一些区域涨幅较大，偏远区域基本变化不大。深圳中原地产预测，今年全年深圳二手住宅租赁价格将上涨10%—20%，未来深圳房屋租金每年还将有5%—10%的涨幅。 【标准表述】 [原因] ??? 当前租金非理性上涨起因于种种具体因素，但根本原因是调控制度缺失。可以说，我国房屋租赁市场基本处于无序状态，尤其是租赁合同可有可无，业主可以随意涨价，甚至租期之内涨价、单方违约、赶走租客屡屡发生。这种状态使许多人在租赁房屋时缺乏安全感，转而投向住房买卖市场，扩大了房屋的市场需求。 ??? 与之相比，一些成熟的市场经济国家不仅有完善的有关房地产法律，还有专门的租赁法律。如德国制定有非常完善的《租房法》，并规定了“合理租价”的确定方式、允许上涨的范围以及违法的刑事责任。有趣的是，《租房法》甚至规定房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用，否则租金相应降低。 ??? 同时，有序的市场必须有完善的管理协调机制，这方面国外也有比较成熟的经验。德国由各地区的市政建设部门管理住房市场，这些政府管理部门会会同房客协会、房屋租赁和买卖中介机构协会，定期发布“租房价格表”，指导租赁市场，它也是法庭审理案件时房租合理与否的依据。 [权威观点] ??? 要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。——温家宝 [对策] ??? 促进房地产市场平