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中小城市直面“弱商”危局 与三四线城市商业地产供应井喷相对应的是，零售商逐步回归一线城市。这无疑让这些城市 的商业地产消化面临考验 中国房产信息集团近日发布的一份“2013年中国城市房地产发展 风险排行榜”将诸多三线城市推至风口浪尖。由于供求关系严重失衡， 报告指出三线城市的房地产积聚了大量风险，大型开发商撤离现象明 显。 这一现象并不是孤立的，随着部分房企回归一线城市，处在房地 产产业链下游的零售产业亦出现“回流”现象。 第一太平戴维斯近期对 100家零售商调查发现，在未来的规划 中，零售商选址要求愈发苛刻，超过八成的零售商计划于一线城市开 店，仅有两成多的零售商考虑三四线城市。这意味着，众多三四线城 市所要直面的不仅是“空城”危机，其大量开发的商业地产亦同样面 临“弱商”危局。 业内人士认为，在“僧多粥少”的局面下，相比盲目投建商业项 目而言，摸清零售商需求及其战略意图，对开发商来说尤显重要。 零售商选址更苛刻 与前两年的跑马圈地不同，今年以来，零售品牌扩张更加谨慎而 缓慢。 “依托居民消费力提升，零售商此前多依靠开店拉升业绩，但如 今因经济放缓、竞争加剧，导致高增长难以持续维系，越来越多的品 牌商户不再比拼开店速度及城市覆盖，代之以差异化的经营模式。譬 如，提升现有店铺业绩、关闭业绩不佳店铺。”第一太平戴维斯北京 研究及顾问咨询部董事王琼表示，此类行为在西方成熟商业市场或许 再普通不过，但在中国仍不啻于重大举措。 这一变化的背景是，伴随经济增长回落，中国零售市场整体增幅 放缓，零售额增幅已出现下滑，多个品类名义同比增幅已降至 10% 左右，与 2005年至 2006年持平；若与近两年比较，下降幅度达 5 至 10个百分点。此外，市场普遍认为未来五年内零售额增幅难出现 大幅回升，宏观经济与零售市场将迈入低增速时期。 伴随销售额增速放缓，零售商选址要求愈发苛刻，成熟商圈成为 多数商户不二之选。第一太平戴维斯调查发现，84%的受访者表示关 注一线城市，95%的受访者锁定成熟商圈，仅有 15%的商户表示愿意 考虑潜在新兴商圈项目。 “这一比例在服饰类品牌中更低，仅有 8%的品牌表示考虑新兴 商业项目。即便如此，最终入驻与否尚需考虑项目本身及开发商背景 而定。”王琼表示，这意味着地处市郊的新兴项目将面临极大招商压 力，此类项目或将依靠知名餐饮及生活方式类品牌承租最佳商铺位 置，以增加商场人气及吸引力。 更多零售商则重新装修和升级现有的店铺，有的则考虑对全国分 店进行整合，将注意力更多集中在新概念的旗舰店上，同时关闭利润 微薄且面积较小的店铺，以及分散在百货商场中的一些老旧柜台。 就城市而言，在计划于一线城市开店的 84%受访品牌中，最为关 注北京及上海两座城市。此外，53%的受访者表示关注二线城市，仅 有 24%的受访者考虑三四线城市。 据王琼介绍，就业绩表现和预期来看，餐饮品牌对 2012年业绩 最为满意，生活方式类零售商未来扩张意愿最强。服饰类品牌则分化 严重：奢侈品牌整体压力较大，中端及一些中高端品牌表现相对较好。 需求结构分化 根据第一太平戴维斯对零售商的调查，多数零售品牌依然看好中 国市场发展，71 %的受访者表示 2013年仍将“积极”扩张店铺。整 体而言，不少服饰品牌意图在主要核心城市开出全新概念的大型旗舰 店，而在低级别城市则审慎扩张直营店。 王琼说，服饰品牌选址十分看重开发商及项目背景。87%的受访 者将该因素列在店铺选址中的前三位。这意味着知名度较低的开发商 在新项目招商时，将面临更多挑战。 问题在于，对于中小城市而言，已出现知名房企逃离现象，而这 些区域的商业地产预期亦正毁誉参半。一方面，城镇化带来的商业地 产市场热土无限广袤；另一方面，近两年二三线城市乃至四线城市商 业地产投资持续井喷已构成供应洪峰和总量过剩。 在日前的三磊设计举办的“城市综合体综合什么”主题沙龙上， 三磊设计总裁张华说，在中国有一个奇怪的现象，很多时候都是先“造 城”，然后才有“市”，特别是在中国经济转型期，这一现象特别突 出。在他看来，如今很多城市搞的综合体项目是“被综合”了，只有 极少的开发商是专业地在做这件事。 对于相当一部分数量的商业项目来说，在缺乏专业知识及经验的 现实下，找到突围路径，突破招商困局，已成迫在眉睫之事。