08-1第八章 房地产价格与估价.ppt

第五章 房地产价格与估价 补充部分材料 2006年秋季 本章基本要点和难点 了解房地产价格的基本含义和分类 掌握基本的房地产估价方法 了解土地估价和房地产估价的区别 本章基本要求 能够辨析不同的房地产价格的含义 能够运用房地产的估价方法对简单的房地产和土地项目进行估价 房地产价格及其含义、分类1 ?价格的现象：为获得商品或劳务所必须付出的东西； 本质：价格是价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象人类劳动 房地产价格与一般物品价格共同之处： 用货币表示；波动受供求影响；按质论价优质优价 房地产价格的特征 受区位影响； 是权益价格——不可移动性； 既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服务价格）； 长期考虑——价格大、独一无二； 个别形成——独一无二性，受到买卖双方个别因素的影响 ?房地产价值 使用价值（满足人们的效用）；交换价值（同其他商品的交换的量的关系）； 投资价值（对某个具体投资者的经济价值）和市场价值（市场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投资者））； 投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值 原始价值（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出——不变的）；账面价值（账面原始价值减去折旧后的余额——随时间推移而减少）；市场价值（现时市场的实际价值——随时间推移变化） 与交易条件相关的价格 成交价格（交易双方达成交易的价格（分为正常价格和非正常价格））； 市场价格（房地产在市场上的一般、平均水平价格——大量交易的抽象的结果）； 公开价格（公开市场上最可能形成的价格） 评估价值（评估人员对房地产的客观合理的价格或价值进行估算和判定的结果） 价格形成的条件 成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场是处于买方或卖方市场状态 公开价格的条件： 交易目的是收益的最大化； 掌握必要的市场信息； 充裕的时间； 具有必要的专业知识； 交易条件公开并且没有排他性。  与管制有关的价格分类 市场调节价（经营者自主制定，市场竞争形成）；政府指导价；政府定价——政府对价格管制或干预的程度 政府指导价：政府有关部门按照定价权限和范围规定的基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格 政府定价：政府有关部门按照定价权限和范围制定的价格（最高限价和最低限价；政府规定成本的构成和利润率） 评估价格： 评估价格包括： 基准价格 标定地价 房屋重置价格 基准价格 城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格； 特点： 是以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价地段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格 标定地价 一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格； 特点 是在基础地价的基础上，根据土地的使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块的某一时期的价格 房屋重置价格 是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况房屋，建造其所需一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 ——求取估价对象房屋或建筑物价格基础 按照房地产的存在形态来划分的价格： 土地价格（地价） 建筑物价格（建筑物部分的价格，不包括土地的价格） 房地价格 混合价格（房地产的价格=土地价格+建筑物的价格）） 房地产价格表示单位来划分的价格 总价：某一宗地或某一范围内的房地产整体的价格——不能反映房地产价格水平的高低 单位价格：房地产单价反映房地产的价格水平的高低； 价格单位由两个部分组成：货币+面积（面积内涵和面积单位）； 面积内涵：建筑面积、套内建筑面积和使用面积 楼面地价：单位建筑面积单价，即平均到单位建筑面积上的土地价格 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 与时间有关的房地产价格类型 实际价格（成交日期时一次付清价格）；名义价格（在成交日期约定，不是一次付清的价格） 现房价格（以现状房地产为交易标的的价格）；期房价格（以未来状况的房地产为交易标的的价格（目前未建成将来建成）） 期房价格与现房价格之间的关系（同品质） 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。 商品房销售中出现的价格 起价：销售商品房的最低价格；不能反映所销售商品房的真实价格水平 标价：出售者在价格表标注的不同楼层、朝向、户型商品房的出售价格，是双方成交价格的基础 成交价：买卖双方的实际交易价格；反映在商品房销售合同中的价格 均价：商品房的平均价格，具体有标价平均价格和成交价平均价格——反映所销售商品房的实际价格水平 房地产拍卖中的一组价格 （1）保留价：拍卖底价。拍卖标的可销售的最低价格u?????? 分为有底价拍卖和无底价拍卖u???