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第 149条 对房地产估价的影响及分析
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摘要:《物权法》对于之前社会上讨论的住宅房地产的70年使用权 问题仅作 了18字之规定,
—
这给房地产估价中一些 问题的处理带来 了难题 。本文对于续期 问题和土地使用费问题对房地产
。一
0 估价 的各种影响进行 了深入 的分析 。
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关键词:物权法 房地产 估价
Ill
物权法正式出台之前,人们对于物权法草案争 按照下面方法进行 的。
议最大的问题之一就是住宅房地产70年使用权 问 成本法中求取建筑物折 旧时 ,建筑物寿命采用
题 。物权法第 149条对此 问题的最终规定是:住宅 的是经济寿命。由于我国的土地使用制度 中土地使
建设用地使用权期间届满的,自动续期。而对于这 用权是有期限的,所 以折 旧年限的取值会 由于建筑
样一个只有 l8个字的规定背后涉及的内容并未做出 物经济寿命与土地使用权期限的不一致而存在多种
进一步的解释,也许这是法律故意留下的空 白,但 情况。目前的通常做法是 :建筑物的经济寿命早于
是这当中涉及的问题不由得我们不作思考 ,因为这 土地使用年限结束的,按照建筑物的经济寿命计算
对于房地产估价的具体操作有重大影响。 建筑物的折旧;建筑物的经济寿命晚于土地使用期
一 、 续期 问题 限结束的,按照建筑物的实际经过年数加上土地使
(一) 目前确定期限的方法 用权的剩余期限计算建筑物的折 旧。这样处理是基
在 目前的房地产估价 中,成本法和收益法都涉 于 ((中华人民共和国城市房地产管理法》第2l条 “土
及到土地使用期限。土地使用期限的长短关系到建 地使用权出让合同约定的使用年限届满 ,土地使用
筑物的折旧和房地产的收益期限,进而会影响估价 者未 申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准
结果。目前对于折 旧期限和收益期限的确定通常是 的,土地使用权由国家无偿收回”和 ((中华人民共
舶 绑鲵 2007.3
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和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第 经济寿命来确定 。
40条 “土地使用权期满 ,土地使用权及地上建筑物 、 运用收益法确定房地产估价时收益期限时 ,如
其他附着物所有权 由国家无偿收回”的规定,而未 果住宅用地在到期后每次都是 自动续期 70年,那么
考虑未来土地使用权期满后是否可以续期。 建筑物估价收益期限也应该按照建筑物的经济寿命
运用收益法进行房地产估价时,需要确定估价 来计算 ,如果是土地 ,应该按照无限年期来确定收
对象的收益期限。一般情况下,估价对象的收益期 益期限。
限为其剩余经济寿命 。对于土地与建筑物合成体的
估价对象,如果建筑物的经济寿命晚于土地使用年 二 捞黝 嬲 劳寿 结锣
限结束或与土地使用年限一起结束,则根据土地使 假设对于到期的住宅建设用地土地使用权按照
用权剩余年限确定收益期限 ;如果建筑物的经济寿 建筑物的剩余经济寿命续期。
命早于土地使用年限结束,则可根据建筑物的剩余 由于建筑物的经济寿命与建筑物
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