业主“自治难”谁之过——解读杭州《物业管理条例》修订草案中小区业主自治相关规定.pdfVIP

山西青年 理论研究 业主“自治难”谁之过 ——解读杭州《物业管理条例》 修订草案中小区业主自治相关规定 粱莺 310000 浙江工业大学 浙江杭州 若业主委员会不按规定召集业主大会的，草案刚规定业主有权 擅耍：2013年3B，杭州_就《(物业管理条例》修订草案(二)举狰听 证会， “小区业主自治”问题再次被推向风口浪尖。作为物业管理体系 请求街道办事处、乡镇政府对召集时间进行协调、确定；逾期未召 中的核心，最应体现出其先进l生与可操作性的小区业主自治部分，总是 集的，由街道办事处、乡镇政府组织召集或委托社区居委会组织召 在墩物业管理条倒》的一改再改中面临着尴尬的处境，成为人们争议的 集。还规定了，业主大会议题若涉及终止韭委会委员资格或撤销盟 焦点。各地立法口径不一、强制性规范过多、对业主委员会的定位不 委会所作的决定，则由街道办事处、乡镇政府或委托社区居委会核 规范，都成为制约其发展的因素。当今社会日新月异，面对此起彼伏 实业主大会召开条件后组织召集。 的业主自治风潮，人们的维权意识一点点加强，公权力是“主iP还是 草案中强调，除了乡镇政府、街道办事处以及社区居民委员会 “退”，考量着地方政府践行“小政府、大社会”的改革方向。 和业主委员会外，其他任何单位和个人均不得召集业主大会会议。 关键词：物业管理；业主自治；公权力 此外，草案规定，对因客观原因未能选举产生业委会或业委会 委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业委会产生之前。由物 一、业主自治的内涵 业所在地的社区居委会在街道办事处、乡镇政府的指导和监督下代 业主自治最早来源于所有权主体多元化、私有化和物业结构复 行业委会职责。 杂化的相互结合。社区业主们为了确保购房目标最大程度上实现， 草案表明，乡镇政府、街道办事处及社区居委会地位不明确导 公共权益得到维护，互相联合起来．通过民主程序建立自治组织， 致其职责不能充分发挥，然而实践表明，如果物业管理中许多矛盾 确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业 没有基层政府租社区居委会的协调懈决．物业主管部门是难以单独 主自治的基本内容。 解决的。 ：、生主自治的现状 然而，这些规定首先就存在理念陈旧、立规偏颇、依据缺乏的 笔者曾在调查中发现，杭确实现业主自治的小区，基本有如下 问题。草案的主要受众面是广大业主，维权第一性。而社区居委会 三种模式：第一种。由于对物业公司不满，而自发形成自治组织， 完全不具民事责任能力，所以维权难。因此草案中涉及社区居委会 独立对社区内公共事务进行管理；第二种，自治委员会对物业管 的职责更加需要严肃审核．对于业主的保护和业委会的制约也应进 理公司进行监督和指导，以物业公司之。手”对小区公共事项进行 一步说明。 管理；第三种，根据市政府政策的相关规定，从未引进物业管理公 其次。从法理上看，草案也显得很不完善。《物权法》对业 司。表面上实行业主自治。但资金严重缺乏．内部管理较为混乱的 主自治权已经予以了明确的保障，业主共同管理的权利不应受到任 部分老小区和小规模小区的管理模式。 何单位和个人的干涉和妨害，而草案却把业主的权利让渡给了行政 就总体现状而言，虽然杭州各社区的档次与层次各不相同、业 机关或社区居委会，剥夺了业主的权利。这是违法行为。草案还与 主的整体文化水平与综合素质参差不齐、各小区自治管理模式也各 《物业管理条例》以及{：浙江省物业管理条例的规定相悖。‘浙 不相同。但都存在业主自治中业主委员会的民主性、代表性不足， 江省物业管理条例规定。物业管