司法考试商法中关于更换物业服务企业问题.doc

司法考试商法中关于更换物业服务企业问题 司法考试商法中关于更换物业服务企业问题： 　　决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　面积部分：专有部分是指业主所有的建筑物面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 　　建筑物总面积是指整个建筑物的总面积 . 　　业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，由此可计算总人数。 　　学员问： 　　新建小区交付使用以后，由于位置较偏以及部分未售出，入住率一直不高，入住率大概在三分之一左右，如果此时已入住业主想更换物业服务企业，问面积和人数双过半是拿已入住的来计算还是拿整个小区来计算？ 　　法律教育网老师回复：决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　面积部分：专有部分是指业主所有的建筑物面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 　　建筑物总面积是指整个建筑物的总面积 . 　　业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，由此可计算总人数。 /