关于土地使用涉及的几个问题的解析.pdf

关于土地使用涉及的几个问题的解析 刘俊梅 内蒙古鄂尔多斯市东胜区国土资源局 内蒙古自治区鄂尔多斯市 017000 摘 要：本文以土地使用费作为研究对象，通过对场地使用、建设用地和土地使用费的清欠 等几个问题的具体阐述，得出现阶段我国市场经济体制下的土地使用费的具体实施和管理的 措施，其目的是探讨更多的解决市场条件下土地使用的有效途径。 关键词：土地划拨；建设用地；财政预算 中图分类号：F301.23 文献标识码：A 在我国土地是全民所有，在社会保障层面，作为土地有一个基本保障的计费基数，当住 房面积达不到保障基数时，需要社会提供某种形式的住房补贴作为补偿性支出。但作为土地 的有偿使用问题，其来源与历史遗留问题复杂，在单位面积的计费标准基础上，地方政府出 台了一些关于土地使用金的附加条件。而具体到房屋，其使用的期限与价格的走向等直接与 土地相关，在土地使用费提高后，会相关到房价的走高。关于场地的使用和建设性土地的使 用，涉及到不同性质企业的租用和买卖等问题，引起复杂的社会管理，导致政府的管理出现 难点。 一、土地出让金的支出范围 土地出让金的支出范围包括破产、改制企业职工安置费用、城市基础设施建设费用、土 地开发各项费用、土地出让业务费等。 破产、改制企业职工安置费用。为支持国有企业改革和发展，妥善安置破产和改制国有 企业分流下岗职工，根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规 定，国有企业破产时，其原使用的划拨土地应由市人民政府组织出让，变现资金上缴市财政 局，其土地出让净收益主要用于该企业未能参加养老、医疗社会保险的离退休人员的离退休 费、医疗费和职工安置费用，其中对破产企业中自谋职业的职工，可按规定从出让收入中拨 付一次性安置补助费。 城市基础设施建设费用。根据土地出让金征收情况，安排一定比例的土地出让金用于城 市市政基础设施配套建设。 土地开发各项费用。主要包括：以后，根据土地的生熟程度进行土地开发的费用；安排 一定数量的资金，用于农村非耕地的开发、整理和复垦支出。 土地出让业务费。市财政局按照缴入国库土地出让金收入的一定比例核拨土地出让业务 费，土地出让业务费按预算外资金管理。土地出让业务费的使用范围按照《国有土地使用权 出让金征收管理实施办法》执行。 二、场地使用费 根据物权法，外资企业使用我国国有划拨的土地可以提交场地使用费，其权利为土地使 用权。其中包括两项内容：土地开发和土地使用。对土地的开发包括对现有建筑物的拆迁和 基础设施建设，作为土地开发费，外资企业须一次性支付，上述内容指出土地开发费。而土 地使用费是外资企业在使用土地资源过程中需要缴纳的费用，根据地方土地使用情况的不 同，费用的使用明细不同。一次性缴纳土地开发费之后，须逐年缴纳土地使用费。凡是属于 划拨的土地，其费用都须纳入财政预算，作为财政管理，专项用于外资企业投资补偿，在相 应的建设拆迁和涉及公共设施的建设上作为支持外资企业发展的专项资金进行管理。 土地使用费由中央政府和地方政府按照一定比例管理，经由财政部门负责统一征收和管 理。对于同级土地行政部门代征代缴，同时纳入财政预算，划拨为城市建设费和土地开发费。 对于出让土地使用权的，协议出让金的40％由国家进行征收，而年付的租金和土地收益金， 则不低于基准地价的2％。使用土地的单位和个人须按照国家法律的规定自觉缴纳土地使用 费，国家对土地收费不属于行政事业性收费，属于土地资源性收费，在市场经济环境下，国 家作为土地的所有者，对于土地权益的收益体现在土地有偿使用上。 三、建设用地土地 （一）住宅用地与非住宅用地在土地使用权上存在着区别： 物权法对住宅建设用地期满后是否续费并没有明确的规定，关系到住宅七十年产权到期 的问题，到期后住宅用地是否需要继续支付土地使用费的问题，关于建设用地土地使用权人 所承担的法律义务，目前还看不到一些依据。而住宅建设用地使用权期满后自动续期的规则 已经制定，这一个规定可以保护建筑物的所有权者的合法权益。在我国，土地使用金的问题， 作为物权法考虑的续费问题没有做规定反映出目前问题难以解决，矛盾突出。但考虑到实际 操作，经济发展的必要性，以不规定是否续费为宜，这关系到广大的民生和以人为本理念的 实际发展。 （二）关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果 物权法未出台之前，一般情况下，非住宅建设用地使用的规定为《城市房