xx公寓二期规划.ppt

规划：将所有市场信息整理后，将对项目最有利的信息转化为技术语言。需要先思考的问题： 1、地块位于城郊农村； 2、小产权； 3、客户为什么买？ 4、客户的具体要求？ 5、能提供什么？ 6、规划方案的进攻性？这样做其实就是一句话：我们必须赢在起跑线上。 一、前营销 房地产开发的第一项工作就是营销。 在已经取得项目用地的情况下，房地产的前营销可简化为项目策划和规划设计。实现项目策划和规划设计的有机契合是最大程度上实现成本控制、通畅现金流以及快速销售、迅速清盘的关键。 前营销绝对是战略问题，一招不慎，全盘皆输。而项目定位准确，规划设计操作精确，则大局基本已定，剩余的问题则属战术问题。 1、以有利于销售为核心2、以人为本3、必须符合项目的定位4、规划方案的进攻性5、最佳投资收益率 济南房地产水平处于中游，竞争还在以价格、促销、推广为主的较低层面进行。还没有达到以顾客需求为核心的较高竞争层面。在规划上的表现也就表现为无目的性。例如：路劲·御景湾。 一、规划方面： 1、人车分流差 ； 2、建筑配比不合理 ； 3、缺少标志性符号 ； 4、小区布局； 5、景观、园林； 6、小区规模 。 二、户型问题 1、结构。动静分区、干湿分区、公私分区、隐显分区 、动线 2、户型面积差别不大 3、户型配比缺少科学化 三、功能分区有待进步完善 四、外立面设计风格的混乱 五、无项目开发主题 六、园林方面存在的不足 1、景观轴线不自然 ； 2、绝对绿化现象比较严重 ； 3、景观均好性差 ； 4、无人性化景观设计 ； 5、小品的设计。 1、地形 2、交通 3、环境 4、配套 5、景观 6、人文 1、项目基础指标（无）面积、单价、四边长、退线、建筑限制。 2、经济技术指标（无）容积率、建筑密度、绿地率、采光系数、各类型物业要求。 无法深入分析 1、发扬优势： 2、规避劣势： 3、我们所独有的：空间、阳光、空气、视野、水景。 三面、四步、五层次定位法 三面:项目所能 、市场所需 、竞争者所弱 四步:地理、人文、心理、行为 五层:用得上、买得起、信得过、看得中、急着用 定位：原生态水景和谐白领社区。 二大主力客群：月收入2500——3500员的青年白领、50岁以上的离退休人群。 辅助客群：周边农村客户、拆迁户、外地来济经商人士。 卖相：丰富的天际线、美丽的建筑外立面、人性化的园林、丰富的景观 一、项目规划理念 1、均好性 ； 2、新街坊 ； 3、价值 ； 4、方便、舒适、安全 ； 5、自身特色； 6、生态； 7、营销。 理念内涵: 热情洋溢的邻里亲情； 景致迷人的亲水社区； 休闲愉悦的生活环境； 快乐成长的健康家园. 二、规划目标： 营造独家优势 超越同质竞争。 实现人、建筑与自然的融合。 为项目创造品牌、 为顾客创造生活、 为公司创造价值。 三、规划定位：1、复合地产 2、多层公寓。居家及休闲兼备的自然生态居住社区。 四、布局 建议采用组团式布局：4--6栋住宅楼围合一个几千平方米的中心庭院。无中央景观，达到均好性。 项目分为四个组团：运动空间、棋牌天地、露天茶座、儿童中心。 用核心景观休闲轴，为社区居民提供颇具人性化的休闲活动场所。 五、空间 ◆一、二期的用建筑外立面、升高的人行道、小品等划分。 ◆二期各空间用小品、乔灌木丛、路灯划分。 ◆每个空间划分若干个节点。 ◆ 各空间相对隐私，用道路连接。 六、交通 ◆动态交通： 1、出入口：一期出入口、二期出入口、汽车出入口。 2、四级道路： ◇入口道路：总宽度20米，双向机动车道各宽5米，中间设2米宽分隔带；机动车道和人行道之间设2米宽绿带，两侧人行道各宽2米； ◇主干道：总宽度9米，机动车道宽7米，单侧人行道宽2米； ◇组团路：总宽度7米，机动车道宽5米，设单侧人行道2米。 ◇休闲道：总宽度4米，人行道2米，二边各1米绿化带. 3、步行系统：通过主干道、组团路、休闲道以及社区的核心景观休闲轴组成步行系统，为居民的步行交通及游憩提供一个良好的环境。步行系统要与地形更紧密地结合，并与休闲地带相连接。 七、绿化 ◆成本控制在180元/㎡ ◆以草皮为底，乔木为干、灌木为景、小品为睛、桌椅为心、藤廊为顶，