旅游房产经典案例分析.pdfVIP

房游－旅游房产 旅游房产经典案例分析 文/柯炜 自从与旅游有关的房地产在国内开始开发，华侨城、宋城、 城市向外扩展，将使此类用地价格上升，并使开发房产成为可 中信国安、中坤地产、新希望、鲁能、华宇、今典、官房等大 能；另一方面，通过开发商开发旅游项目，将生地做成熟地， 型企业集团就携巨资进入这个领域了。 乃至旺地，再开发房地产项目。 本文将分类型对成功经典案例进行分析介绍。 让我们看两个 “先开发旅游项目，后开发商品房”的成功 案例：宋城集团，1996年投资4亿元人民币购买杭州郊区5000 一、 先开发旅游项目，后开发商品房 亩荒地(原为垃圾场)，开发大规模主题公园—“杭州乐园”， 先开发旅游项目后开发商品房的操作，主要针对大城市的 并由此获得五大利润来源，包括荷兰村、生态公园、马可·波 郊区地段，由于“级差地租”效应，位于城市郊区的土地一般 罗之旅主题公园的观光旅游收入；氡温泉度假村、商务酒店等 都很低廉，且离市中心越远，价格越便宜。地产商可用较低的 餐饮、住宿收入；水上会议中心、高尔夫球俱乐部、网球俱乐 代价获得巨量的土地储备。 部等休闲会所收入；地中海别墅、水街私人酒店等房产收入； 驱动地产商购置此类土地的动力有两个方面：一方面考虑 旅游高等院校收入。通过杭州乐园的开发不但获得了现金流， 52-53 更带动了人流、物流，最后开发景观房产—天城房产。销售 如果开发商依然开发满足长期居住需求的商品房，将会因市场 价格数年前就已超过3500元／平方米，比周边房产高一倍。地 需求错位造成销售的失败。所以在这样的地块上适合开发 “第 价则由购置时的8万元／亩涨至80多万/亩，上涨10倍以上， 二居所”，用来满足有经济实力的外地消费者的休闲、度假需 目前销售价格已超过6000元／平方米，地价亦成倍上涨。 求。 深圳华侨城更是一个 “先开发旅游项目，后开发商品房” 让我们看看海南：近年来，海内外到海南旅游的人数不断 的成功经典案例。1985年的华侨城地块还是一片荒滩，华侨城 增多，不少北方游客萌生了在海南购房或为父母购房安享晚年 引进的第一个项目不是办工厂、搞房产，而是在没有任何旅游 的愿望。于是，房地产发展商为内地不同需求者量体裁衣，建 资源的情况下兴建了中国第一个人造旅游景区—锦绣中华微 造了候鸟式的 “度假房”和落叶归根的 “养老公寓”，受到外 缩景区，这是中国第一座主题公园，也是世界上规模最大的微 省消费者的青睐。海口不少居住小区已出现了 “东北村”、“华 缩景区，其接待人数、销售收入、实现利润连续多年居全国主 北村”和 “西北村”。位于海口市海甸岛沿江五路的宝阳花园 题公园之首。 在此之后华侨城才推出了自己的房产项目—意大利风情 的超大规模豪宅“波托菲诺”，再现地中海亚热带海滨城市观 赏特点。项目市场定位是华南地区最大的豪宅社区，主要目标 客户为深圳、香港及周边地区的富有的成功人士。整个小区的 总销售额将超过100亿元。 由以上的案例可以得知，这种先开发旅游项目，后开发商 品房的操作是可行的。但是此种开发需要发展商在前期有巨量 的资金投入，这就要求发展商不但有机遇能够拿到相应的土 地，还要具备相当雄厚的资金实力。另外我们还应清醒地认识 到华侨城的成功是有其历史因素在里面的，深圳作为当时中国 最出名的经济特区，吸引了全国各地的人去深圳参观考察，也 正是这些人流才确保了锦绣中华等主题景区的成功，在这之后 全国各地仿造华侨城的做法建了很多的人造景区，但大部分以 失败告终。 二、 度假地第二居所 “度假地第二居所”操作主要针对的地块多在大中城市远 郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的 旅游目的地城市。其与 “先开发旅游，后开发商品房”操作所 面向的目标客户将完全不同，因为 “先开发旅游，后开发商品 房”主要是大城市郊区地段，