江苏城市化水平和房地产业发展的实证研究.pdfVIP

产业经济 江苏城市化水平和房地产业发展的实证研究 ■许 珂 常州工学院经济与管理学院 ■卢 海 常州住房公积金管理中心 摘 要 城市化水平与房地产业发展是有着密切关系的。 城市化是房地产业发展的根本动因；房地产业的发展则为城市化的结 [ ] 果与外在特征，并制约着城市化的健康发展。 本文对江苏 个城市的城市化水平和房地产业发展水平进行了实证分析和排序，并对 13 江苏城市化和房地产业的协调发展提出了政策建议。 关键词 江苏 城市化 房地产业 [ ] 一、引言 二、江苏城市化水平和房地产业发展实证分析 城市是人类经济和社会发展的结果，城市化是经济发展的空 1.主成分分析原理 间积聚与分化的过程。城市化水平是衡量一个国家经济发展水平 主成分分析是一种降维的统计方法，其原理是将原来众多具 的重要标志之一，是21 世纪对人类社会产生最大影响的社会过 有一定相关性的指标( 比如P 个指标)重新组合成一组新的互相无 程。城市化问题已经引起了各级政府部门的高度关注，很多地区把 关、尽量少的综合指标来代替原来的指标，这些新的综合指标按照 它列入政府工作报告。 方差依次递减的顺序排列。综合指标保留了原始变量的主要信息， 房地产业又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综 同时彼此之间又不相关，比原始变量具有更优越的性质，从而更能 合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和 反映问题的实质。 消费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。房 通常数学上的处理就是将原来P 个指标作线性组合，作为新 产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服 的综合指标。最经典的做法就是用Fl(选取的第一个线性组合，即 务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各 第一个综合指标) 的方差来表达，即Var(F1)越大，表示 F1 包含的 种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以 信息越多。因此在所有的线性组合中选取的Fl 应该是方差最大 及地面道路等。 的，故称Fl 为第一主成分。如果第一主成分不足以代表原来P 个 城市化水平与房地产业发展是有着密切关系的。城市化是房 指标的信息，再考虑选取F2 即选第二个线性组合，为了有效地反 地产业发展的根本动因；房地产业的发展则为城市化的结果与外 映原来信息，Fl 已有的信息就不需要再出现在F2 中。依此类推可 在特征，并制约着城市化的健康发展。城市化带动城市人口的增 以构造出第三，第四，…第m 个主成分。然后根据各主成分的方差 加，引发房地产需求，同时促进经济发展，并指明了房地产业发展 贡献率作为权数，将标准化的数据代入得到综合得分。 的方向。房地产业为城市化提供了必要的生产、生活、居住、商业娱 2.江苏城市化水平的衡量 乐等活动空间，为城市化奠定了重要的物质基础。 城市化水平通常用城市人口所占比例是城市化的主要衡量指 目前，有一些学者对城市化和房地产业发展的互动关系进行 标，但是除此之外，影响城市化水平的因素很多，城市化水平的提高 了研究，如陈石清（2008）运用协整分析方法与误差纠正模型，考 是由多种因素共同作用的结果。因此，城市化水平测度应该考虑多 察了 1991 年~2005 年中国房地产价格与城市化水平之间的关 个因素，采用多个指标，本文从城市发展的经济力、城市发展潜在力 系。实证研究发现，中国城市化水平的提高是中国房地产价格上 和城市发展装备力三个方面去测度城市化水平情况。 升的原因，中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长 （1）城市发展经济力指标 期稳定的正向变动关系，并对实证结果进行了分析并指出了相关 经济指标主要反映该地区经济发展水平和居民购买力情况。 的政策建议。夏励嘉（2009）对广东城市化和房价关系进行了实