VTCBWI目标成本确定操作指导书.docVIP

项目目标成本确定 操作指导书 编辑 霍新华 日期 2007-11-28 审核 于琛、杨毅清 日期 2007-11-28 批准 许立 日期 2007-11-28 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 适用范围 适用于从项目可行性研究、各阶段设计及招标采购、工程施工、结算、后评价等全过程管理。 目标成本构成及定义 项目总目标成本：是指作为成本核算主体的项目公司开发一个房地产项目发生的全部工程成本。一个项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成数个单独的项目工程目标成本。项目目标成本由以下成本科目构成： 土地开发成本 项目转让费：转让对价、历史成本等。 地价及市政配套费：土地出让金及其契税、土地开发费、向政府交纳的大市政配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。 大市政配套设施费：红线外道路、水、电、燃气、热力、给排水费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。 前期费用成本 政府行政事业性收费 报批报建费：安检、质检、人防报建、散装水泥专项基金、墙改专项基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。 增容费：水、电、暖、煤气等。 前期工程准备费 勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。 规划管理费：可行性研究、规划设计（方案招标、方案评审）、扩初设计、交通影响分析、环境影响评价、施工图设计、景观设计、立体照明设计、消防评价、人防设计、修改设计、制图、晒图等。 市政增容费：水、电、暖、煤气等。 三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。 临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板、河道清淤、回填等。 其他工程建设费用：包括工程监理、造价咨询顾问、市政管理费、施工合同外奖金、物业管理启动费、维修基金等。 工程建安成本 基础工程：土方、护壁（坡）、桩基、桩基检测、降水费、基础处理等。 主体建筑（装修）工程费 结构及粗装修等。 防水工程。 外立面工程：外墙外保温、外幕墙、屋顶钢结构及装饰等。 门窗工程：室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。 公共区域精装修：电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、地下室装修等。 室内精装修：厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等。 钢结构及网架工程。 主体安装工程费 给排水系统：给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。 采暖系统：散热器采暖、地板采暖工程。 燃气系统：低压燃气工程、中压燃气工程。 电气系统：动力工程、照明工程、防雷接地工程、不间断电源等。 空调通风及安装：制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、防排烟、新风系统等。 电梯及其安装。 柴油发电机组及其安装 擦窗机及轨道安装。 消防工程：消防水、消防电、消防检测。 弱电及智能化系统：保安监控及停车管理、电信网络、卫星电视及有线广播、三表远传系统、家居智能化系统等、周界安防、巡更系统、出入口管理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播系统、楼宇自动控制系统、综合布线系统、停车场管理系统、IDS信息发布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、灯光控制系统、多媒体音频会议系统、房控系统、电子显示屏等。 市政基础设施费（红线内小市政） 室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装等。 室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等。 室外燃气系统：管道系统、调压站等。 室外高低压系统：高压线路工程、低压线路工程、配电站、10KV（35KV）开闭站（环网站、分界室或中心变电站）等。 室外消防系统：消火栓外网、自喷外网等。 园林景观工程费：区内绿化、区外绿化、建筑小品、红线内道路和广场铺设、开设路口及补偿、大门围墙建造费等、室外照明、室外零星设施等。 公共配套设施费： 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、商业、银行、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出等。 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规