021.地产公司全套管理制度流程.doc

                                                                                                                 X房地产 管理流程方案 2008年10月6日 1 房地产管理流程方案 1.1 本次管理流程的目标 1.2 公司组织结构图 1.3 房地产项目各阶段流程改进的重点 1.4地产业务流程总图 1.5.1 新项目投资确定流程 1.5.2 设计管理流程 1.5.3 招投标流程 1.5.4 设计变更、工程签证管理流程 1.5.5 甲供材料采购流程 1.5.6 甲定乙供材料采购流程 1.5.7 工程质量管理制度 1.5.8 物业接管验收流程 1.5.9 推广策划管理流程 1.5.10 销售管理流程 1.5.11 合同管理流程 1.5.12 工程结算审计流程 1.5.13 成本控制流程 1.5.14 付款控制流程 1.5.15 档案管理制度 2 澜庭房地产 流程管理 1 .1、本次管理流程的目标 ? 各部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作； ? 公司能够建立起核心管理团队； ? 充分考虑公司各个部门的接口； ? 在业务开发全程贯穿客户的需求，明确业务定位； ? 加强各个部门在前期规划设计环节的作用； ? 有效衔接规划设计环节与施工建造环节以及销售、招商、物业等环节； ? 有效的管理规划设计、监理、招商等外包代理环节； ? 部门之间责权清晰，迅速明确问题的责任人使得问题得到高效解决； ? 激励员工要有主动性和敢于承担责任。 3 澜庭房地产 流程管理 .2、公司组织结构 董事会 总经理 副总经理 行政部 开发部 工程部 项目部 采购部 营销部 财务部 商业管理公司 项目经理部 项目经理部 物业管理公司 4 PDF created with pdfFactory Pro trial version 澜庭房地产 流程管理 1.3、开发项目各阶段流程改进的重点 1、市场策划阶段： ? 市场策划阶段是整个项目开发的最关键阶段，很大程度决定了项目的成功与否。前期的要进行充分的市场调查，投资分析。必要时引进外包公司进行前期策划，招商、营销进行市场论证，房屋建设团队进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。结合各部门对投资进行的评估意见，公司高层再进行最终的投资决策，这样可以大大降低风险。 ? 本阶段管理流程包含：《新项目投资确定流程》。 2、方案设计阶段： ? 在与设计单位签订合同前要先组织内部各相关部门进行讨论，明确提出具体的设计要求，并提前考虑后续的装修设计方案。 ? 本阶段管理流程包含：《设计管理流程》。 3、项目施工阶段： ? 在项目施工阶段要加强现场管理和协调能力。 ? 本阶段管理流程包含：《招投标流程》、《设计变更流程》、《甲供材料采购流程》、《甲定乙供材料采购流程》、《工程质量管理制度》、 《物业接管验收流程》。 4、销售、招商与服务阶段： ? 工程部是衔接营销招商与施工环节协同配合的关键； ? 本阶段管理流程包含：《推广策划管理流程》。 ? 全面提高客户的满意度，建立良好的信誉和口碑； ? 本阶段管理流程包含：《销售管理流程》。 5、全程风险管理过程： ? 风险控制是实现全程项目管理的关键； ? 为了使决策更加充分科学，有效降低风险，所有招投标项目要在项目开 5 PDF created with pdfFactory Pro trial version 澜庭房地产 流程管理 始前三个月开始立项。 ? 本过程管理流程包含：《合同管理流程》、《付款控制流程》。 ? 立项申请到合同审批之间要留有比较充足的时间（比较重大事件至少要 提前三个月）来分析论证，如果出现人为因素导致的很紧急而没有时间 进行充分论证的合同签订，经办人及其分管领导将要承担为此风险带来 的损失。 ? 文档会签流程： 经办人—直接领导审批—相关部门会签—分管领导审批—总经理审批—文 员发放 （1）直接领导对经办人申请的正确合理性把关，如不同意请直接打回修改； （2）相关部门会签时要清楚明白表明自己的观点，与本案无关时可以不签； （3）分管领导要充分整合经办人及其直接领导、相关部门会签的意见，如 前面意见存在分歧时，要清楚明白表明自己的观点。不能简单填写“同意” 了事。 （4）总经理发现意见存在歧义时，直接打回重新修改讨论；如果在本案相 关人员没有完全签署意见时，先不要签署意见，避免前面人员填写“