房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避(ppt+87.ppt

?房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 收入分散筹划法 ?假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。 ㊣收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03％的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05％税率低，可节省印花税，一举两得。 收入分散筹划法 ?房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。 ?建筑行业3％的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。 建房方式筹划法 ?为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也可以增强企业的市场竞争力。 建房方式筹划法 ?合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。 ?在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。 建房方式筹划法 ?确定合适的利息扣除方式 ?财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％扣除。 ?如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。 ?如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。 灵活运用优惠政策法 ?房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。 ?如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。 灵活运用优惠政策法 ?个人自有住房转让筹划 ?由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。 灵活运用优惠政策法 ?利用加计扣除进行