物业管理资源经营.ppt

租赁管理的概念与内容 租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段。 业主流动财产资源的经营 1．需求阶段 2．处理阶段 “二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”，等等。 业主货币资源的经营 1．业主货币资源经营的原则 1)不可违法经营，须在我国银行、金融、证券等法律法规的范围内进行经营活动， 2)必须保证业主的资金安全。 3)慎重进行业主货币资源经营。 4)避免选择投机项目。 2．业主货币经营的方法 1)联合成立投资实体 与业主联合成立投资实体，专业经营物业小区内的商业项目。 2)吸引业主投资： 物业管理企业寻找较好的商业项目，通过制订可行性投资方案吸引业主投资。 3)向业主融资 通俗的说法是向业主贷款借钱。 物业管理资本的经营 物业投资－物业经营管理 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用 物业管理（Property Management）、 设施管理（Facilities Management）、 房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、 房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动的管理对象 写字楼： 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店 休闲娱乐设施 物业经营管理服务目标 是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业经营管理企业 管理型物业管理企业 专业型物业管理企业 综合型物业管理企业 物业经营管理的层次 1:物业管理 2:设施管理 3:房地产资产管理 4:房地产组合投资管理 房地产 组合投资管理 房地产资产管理 （写字楼、商场） 房地产资产管理 （公寓） 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 层次管理关系图: 物业管理计划中的预算技术 （一）年度运营预算 （二）资本支出预算 （三）长期预算 物业经营管理绩效评价的指标体系 （一）物业管理绩效评价基本指标： 1.财务效益状况指标： （1）净资产收益率 （2）总资产报酬率 （3）财务内部收益率 2.资产营运状况指标 （1）总资产周转率 （2）流动资产周转率 3.偿债能力状况指标 （1）资产负债率 （2）利息保障倍数 4.发展能力状况指标 （1）营业增长率 （2）资本积累率 （二）物业经营管理绩效评价修正指标 1．财务效益状况修正指标 （1）主营业务利润率 （2）盈余现金保障倍数 （3）成本费用利润率 2．资产营状况修正指标 （1）应收账款周转率 （2）不良资产比率 （3）资产损失比率 3．偿债能力状况修正指标 （1）流动比率 （2）速动比率 （3）现金流动负债比率 （4）长期资产适合率 （5）经营亏损挂账比率 4．发展能力状况修正指标 （1）总资产增长率 （2）三年利润平均增长率 （3）三年资本平均增长率 （三）物业经营管理绩效评价评议指标 1． 经营者基本素质 2． 服务满意度 3． 基础管理水平 4． 在岗员工素质状况 5． 服务硬环境 6． 发展创新能力 7． 经营发展策略 8． 综合社会贡献 物业管理市场拓展 物业管理投标 （一） 物业管理投标一般程序： 1获取招标信息，决策是否参与投标 2报送投标申请，接受资格审查 3获取与熟悉招标文件并考察物业现场 4投票决策与编制投标书 5报送投标书 6参加开标及答辩会 7中标与签订物业服务合同 （二）投标书的编制 1投标单位的概况简介 2分析投标物业的管理要点 3概述投票单位拟采取的管理策略 4详述物业管理的实施计划 内容包括： 1物业管理企业内部管理架构与机构设置；各类人员编制；企业动作机制与工作流程；信息沟通与反馈渠道等 2物业管理各阶段开发设计阶段、监理阶段、接管验收阶段、日常动作阶段等提供的管理服务项目、内容与服务标准相关费用 3管理人员的配备与培训 4必备的物资装备计划 5各项内外部管理规章制度 6各项管理指标的承诺 7愿意承诺的奖惩措施和标准 5有关附件及说明 （三）物业管理服务费用的测算 四、物业管理企业投标的关键事项 （一） 决定参与投标的关键因素： 1项目区域、规模符合企业发展规划 2项目类型符合企业确定的目标客户 3常规预测盈利